法律|老国企宿舍搬迁改造，职工住户能否获取补偿？没那么简单
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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
导读：
日前 ， 一位女士在咨询中告诉在明律师 ， 其居住使用20多年的职工宿舍面临“搬迁改造”项目 。 房屋产权单位在与之协商沟通的过程中 ， 另一位曾在该处房屋居住生活的职工站出来主张其对涉案房屋实际居住使用多年 ， 此次搬迁改造的补偿安置应该给他而不是这位女士 。 一时间双方为“补偿该归谁”的问题争执不下 ， 谁也不肯让步 ， 签约工作也陷于停滞 。 那么 ， 类似的纠纷带给了广大老职工住户怎样的启示呢？老国企宿舍楼的搬迁改造项目中 ， 职工住户究竟能否获取补偿安置 ， 顺利搬离老、破、小的简易楼、筒子楼 ， 住进宽敞透亮的新居呢？
本文插图
【法律|老国企宿舍搬迁改造，职工住户能否获取补偿？没那么简单】 style="text-align: justify">在明律师首先要指出的是 ， 这种国企老职工住户在拆迁中的补偿权益问题是时下颇为棘手的难题之一 ， 没有包治百病的药方 。 具体而言 ， 我们需要区分以下3种情况讨论：
其一 ， 若职工住户已经于上世纪90年代依据房改政策将房屋买成私产 ， 办理了房屋所有权登记 ， 那么作为房屋的所有权人 ， 职工住户理应获取不低于“1:1”的房屋置换或者货币补偿 。
在这种情况下 ， “搬迁改造”“危旧楼房改造”“平房申请式腾退”等对其的影响与国有土地上房屋征收相类似——职工住户享有被拆除房屋的合法产权 ， 那么其理应获取完整产权房屋的置换补偿 ， 或者参照被拆除房屋类似房地产的市场价格获取货币补偿 。
“产权换产权” ， 这是大家都能理解和接受的逻辑 。 当然 ， 鉴于此类改造类项目的公益属性 ， 置换的房屋面积通常不会有太大的增加 ， 一套房换几套房的“往事”亦不太可能上演（外迁安置房价存在较大区域差异的除外） ， 大家需要摆正心态预期 。
其二 ， 若职工住户拥有与产权单位或者房管部门订立的公房承租合同 ， 系法律意义上的“公有房屋承租人” ， 那么其依据政策享有保障继续居住使用房屋的权利 。
这里需要特别强调的一个问题是 ， 尽管根据《城市房屋拆迁管理条例》时代所确立的处置原则 ， 公有房屋承租人享有“类似于”房屋所有权人的补偿权利地位 ， 但当时之“拆迁”与今日之“征收”“搬迁改造”从法律性质上存在差异 ， 且相关的补偿政策已随着时间的推移悄然发生了改变 。
简言之 ， 在新型的搬迁改造项目中 ， 公房承租人在“拆旧建新”后所能获取的通常仅仅是共有产权房甚至公共租赁住房的安置保障 ， 想要主张完整产权的安置房 ， 则要结合涉案项目的搬迁补偿安置方案和单位、企业的实际状况而定 ， 未必能够得成所愿 。
但无论政策怎样调整改变 ， 有一点是可以肯定的 ， 即公房承租人在符合继续承租公房条件的前提下 ， 有权获取供其继续居住生活的安置房屋 。 单位、企业不得以房屋系其租的 ， 产权属于单位为由而采取强制迁出且不提供任何安置房的做法 。
其三 ， 若职工住户连公房承租人的身份都没有 ， 仅仅是居住使用单位产权的宿舍楼或者平房 ， 那么其恐无法“免费”获取任何补偿安置 ， 依据方案将可能需要自掏腰包回购安置房 。
在这种情形下 ， 职工住户仅仅是基于其职工身份而长年居住生活在单位的宿舍内 。 历经数十年的变迁 ， 这类宿舍区域内居住的人员性质也很复杂 ， 有的是原职工的子女 ， 有的则干脆被原职工出租给与单位毫不相干的外人 。
一旦企业、单位以搬迁改造、危旧楼改造为名要求职工住户限期搬离房屋 ， 职工住户的权益维护恐将面临较大困难 。 实践中 ， 一些单位直接将住户起诉至法院要求其腾房 ， 住户要想平稳解决相关纠纷也并非易事 。
前文提到的咨询中 ， 这位女士就是第三种情形 ， 其所面对的就将是以6500元/平方米的价格回购原地回迁的安置楼房 ， 房屋面积可由此前的15平方米增加至52平方米 。
当然 ， 单从原地回迁的位置来看 ， 周边类似房屋的市值至少在8万元/平方米以上 ， 6500元买52平方米这一安置政策还是基本令当事人满意的 。
在类似的案件中 ， 职工住户所面临的最大法律风险就在于其往往缺乏证明自己对房屋居住使用权利的书面凭证 ， 认定公房承租人甚至是实际居住人身份都有可能会面临困难 。
此时 ，
我们建议职工住户通过居住期间缴纳水、电、气、热费用的发票、凭证 ， 报装固话、固网的凭证及原单位领导、周边邻居、原同事的证人证言等证据证明自己对涉案房屋的相应权利
， 从而确保补偿安置最终会落实到自己而不是别人头上 。
【搬迁改造本质上近似于“协议搬迁” ， 无行政强制性】
同时需要指出的是 ， 仅凭一份产权单位张贴的公告、搬迁改造方案是不足以令我们全面准确地了解涉案项目性质及真实情况的 ， 盲目照此操作将很可能令职工住户从一开始就陷入被动 ， 甚至丧失了本能争取到的更为公平、合理的补偿权益 。
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