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调结构|降负债、调结构、控风险，富力“降压”手段依然强大

8月24日 ， 富力地产（02777.HK）如期发布2020年中报 。 上半年富力物业销售营业额同比上升3%至308亿元 ， 交付面积335万平米 ， 总体营业额336亿；权益合约销售金额510.6亿元 。 几个关键指标与去年同期相比 ， 变化不大 ， 显示在疫情等多重考验之下 ， 富力的2020年上半年基本保持了稳定 ， 可谓巨浪袭来又“波澜不惊” 。
规模和增速之外的另一个关键基本面是债务和资金状况 ， 这也是长期以来业界关注富力的重点 。 尤其经营环境波动情况下 ， 富力更着力降低企业风险、维持财政稳定 。 中报信息显示 ， 2020年上半年富力采取了多项措施 ， 增加资金流入、节制资金流出、降负债总量 ， 明显降低了资金压力 。 中报发布会上 ， 富力也明确表示上述策略会继续加大力度实施 。 总体来看 ， 一方面 ， 富力降负任务依然关键；另一方面 ， 富力可用的方法也较为多样 。
　　开源：回款、融资两手抓两手硬
根据中报梳理发现 ， 今年富力先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债 。 上述融资显著取得了补仓、削峰作用 。
财务收入方面 ， 除了利用金融市场机会窗口积极融资 ， 富力也抓紧推售、创新营销 ， 提升销售回款 。
对应疫情冲击 ， 今年上半年业界和市场方面明显感受到富力营销全面发力 ， 采取了多种创新营销模式 ， 从线下走到线上卖房 ， 从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房 ， 再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列 。
中报数据显示 ， 其上半年权益合约销售金额达510.6亿元 ， 权益合约销售面积426万平米 ， 保持稳定 。
增收其实还有另一面 。， 上半年富力已实现了结转335万平方米 ， 数据比去年同期增长17% 。 加速交付、加速回款结算 ， 也在改善富力资产负债表 。
减控：减支出、控费用
出于对控制财务风险的重视 ， 富力上半年积极优化负债结构 。 可以看到 ， 富力采取了诸多措施 ， 处理短期压力 ， 将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期 。 上半年 ， 富力共处理人民币108亿元的境内债券 。
比如 ， 2月份 ， 富力通过全资附属公司怡略公司发行4亿美元优先票据 ， 以赎回于2021年1月到期的美元优先票据 ， 在维持相若债务水平的情况下 ， 把即期债务置换为长期 ， 缓解当前压力 。
同时 ， 量入为出 ， 保证资金支出合理 。 在尽量合理补货支持长期发展同时 ， 平衡控制购置土地款项的支出 。 上半年 ， 富力新增权益土储243万平米 ， 约490亿元货值；相比历史规模有明显压缩 。 最近所购置的土地中 ， 主要集中在十二个月内产生现金流、回报快速的资产周转项目 。
中报发布会上富力表示 ， 将谨慎参与土地招拍挂 ， 原则上不参与热点土地拍卖 。 “大型的100多亿的我们尽量不参与 ， 大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右 。 ”
此外 ， 富力也在严控费用支出 ， 过“艰苦朴素”日子 。 中报披露 ， 富力上半年销售和行政开支减少9%至30.47亿元 ， 销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9% 。
效果：负债率降、结构优化、支付力稳
增收、节流双管齐下 ， 富力改善财务状况有了明显成效 。 2020年初至6月30日 ， 富力净负债率下降了22%；同时 ， 富力的资产负债率同比下降至80.37% 。 截止报告期末 ， 富力总负债减少人民币94亿元 。
中报显示 ， 富力拥有人民币360.0亿元现金 。 此外 ， 公司还有180亿元境内债授信额度 ， 对中短期债务尚有充裕的支付能力 。
今年初 ， 富力管理层曾提出 ， 2020年内可以将净负债率降到185%以内 ， 目前来看这一目标已提前实现；同时也验证了富力在保障公司运行稳定前提下 ， 降负措施的有效性和未来可行性 。
展望：减负任务关键、弹药依然充足


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