地产|A股地产涨幅第一，蹭热点还是这家房企强！
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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
今天被新设3个自贸区的新闻刷屏了 。
官方发布了北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案 ， 及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知 。 （详见第二条）
这样的大热点 ， 资本市场不会错过 。 消息一公布 ， 马上有财经媒体跟进了相关概念股 。
对于上市公司来说 ， 把握好热点（蹭热点） ， 股价翻倍都不是梦 。
比如沉寂两年的格力地产(600185,股吧) ， 今年凭借“免税”概念 ， 表现可谓异常优异 。 唯一需要担心的是 ， 这样良好的表现是否可以持续？
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说到格力 ， 蜜友们更熟悉的恐怕还是董明珠及格力电器(000651,股吧) 。 然而 ， 格力地产也是有16年历史的房企了 。
格力地产的股价表现 ， 前几年真是一言难尽 ， 基本徘徊在个位数 ， 甚至一股只要3块多 。 今年5月之后 ， 其股价逐渐大幅拉升 ， 今年上半年涨幅高达245.9%！成为A股地产涨幅第一股 。 然而 ， 看其财报 ， 业绩平平 ， 却是稳稳踩中“三道红线” ， 一条不差 。 
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数据来源|Wind、克而瑞证券研究院
据格力地产在财报中的“自我介绍”：公司目前是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业于一体的集团化企业 。 营业收入方面 ， 也强调是主要来自房地产业和海洋经济产业 。
2020年半年报显示 ， 格力地产实现营业收入29.78亿元 ， 较2019年同期增长11.61% ， 实现归属于上市公司股东的净利润4.22亿元 ， 同比增长3.5% 。
“三道红线”从8月份开始 ， 已被媒体广泛报道 ， 即：
第一 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；
第二 ， 净负债率大于100%；
第三 ， 现金短债比小于1倍 。
9月16日 ， 监管部门下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》 ， “三道红线”浮出水面 ， 而该监测表实际上包含8项财务指标 ， 除了前面提到的3项 ， 还包括未剔除预收款的资产负债率、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债等 。
半年报显示：
格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.5% ， 对比该数值应大于70% ， 虽踩红线 ， 还不算严重；
而其净负债率已超200% ， 对比该数值大于100%的红线 ， 这一条踩线“较深”；
现金短债比0.34 ， 也不乐观 ， 已明显踩线 。
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半年报显示 ， 期内格力地产的经营活动产生的现金流量净额同比减少99.34% ， 大幅滑坡 。 据财报解释 ， 原因为支付工程款增加所致；筹资活动产生的现金流量净额由负转正 ， 主要是取得借款所致 。 
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图片来源|格力地产2020半年报
同期 ， 还值得注意的是：其销售费用和财务费用大增 。
期内 ， 格力地产的营收同比增加为11.61%；但销售费用同比大幅增加了71.89% ， 财报解释
主要系广告及营销推广费增加所致；而人工与行政费用增加导致管理费用同比增长了21.76% 。
从增幅来看 ， 费用增长的幅度远大于营收增长的幅度 。
尤其是财务费用翻倍增长 ， 同比增长264.97% ， 财报披露 ， 主要是本期利息费用化增加所致 。 今年上半年 ， 其利息费用为2.548亿元 。
如大多数房企一样 ， 格力地产早就想转型了 ， 2014年就开始了房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局 ， 并提出“立足珠海、区域布局”的发展战略 。
不过 ， 经过近6年的发展 ， 转型颇为尴尬 ， 并不太顺畅 ， 而地产主业的发展也不尽人意 。
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