地产调控|新一轮地产调控的逻辑
【环宇杂谈】
楼市需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为 。
李宇嘉
国庆黄金周即将到来之际 ， 楼市调控的大幕已经拉下来了 。 我匡算了一下 ， 近期有9个城市出台了新一轮的调控政策 ， 基本覆盖了7月-8月房地产座谈会、“会商会”上被点名的房价涨幅比较大的城市 。 复盘一下各个城市的政策 ， 发现这一轮调控有一个共性 ， 就是更加着重于在供给侧发力 ， 也就是以更大力度的供应去迎合需求放量 ， 实现楼市在高位上的平衡 。
在供给侧领域 ， 各个城市除了强调要加大住宅用地供应外 ， 还纷纷出台了新盘供应向无房家庭倾斜（比如深圳、杭州、宁波等） ， 放松落户政策或吸引人才等 。 即便是一直宣称无地可供的深圳 ， 面对房价上涨压力 ， 调控基调也从需求压制转向了供给疏导 ， 2020年深圳供地翻了一倍 ， 且未来要将住宅用地占建设用地的比例 ， 从目前的不到20%提高到25%以上 。
一手抓疫情防控、一手抓复工复产 ， 国内外环境异常严峻 ， 今年是决胜“十三五”和脱贫攻坚的关键期 ， 而近期国家又非常重视构建“双循环”新发展格局 。 基于此 ， 新一轮地产调控除了在需求端控制投机炒作、夯实“房住不炒”外 ， 着力点更要放在供给端 ， 超越短期周期性波动的调节 ， 实现站位更高的“跨周期设计” ， 让商品房市场保持一定的活跃度 。
根据第一财经的报道 ， 今年1-7月份 ， 全国176个地级以上城市中 ， 74个城市的一般公共预算收入实现正增长 ， 102个城市出现负增长 ， 负增长城市占比近六成 。 除了数字经济、互联网等新经济活跃的城市外 ， 其他大多数城市的财政增收比较乏力 ， 特别是一些资源型的城市 。 另外 ， 上半年汽车销量明显下滑 ， 导致以汽车产业为主的地方财政收入也有一定的下滑 。
因此 ， 新一轮楼市调控着力供给端 ， 以供给放量抑制房价上涨预期 ， 保持可贵的需求量 ， 可能是一个综合各方诉求的理性结局 。 同时 ， 需求端政策设计也讲究极强的艺术性和智慧 ， 而不是将旺盛需求一棍子打死 。 特别是 ， 解剖当下的需求结构 ， 发现需求过旺仅集中在少数城市 ， 主要是那些一二手房价格倒挂的楼盘 ， 这与过去楼市周期性回升的普热是完全不同的 。
上半年,广州和深圳楼市表现都很好 ， 特别是深圳 ， 二手房价格都创新高了 ， 这主要是由于去年底废除了“豪宅税”的总价标准 ， 直接将几十万的费用免了 。 但其实 ， 结构性的冷热不均很明显 。 热点区域（如深圳宝安、南山 ， 广州黄埔的萝岗和南沙新区）形成交易旺盛的“热循环” ， 非热点区域则是没有交易的“冷循环” ， 自然表现为价格暴涨了 。
【地产调控|新一轮地产调控的逻辑】从新房市场看 ， 除了价格倒挂的新盘被热捧外 ， 大多数新盘的去化率都很低 。 1-7月份 ， 深圳新推盘去化率只有40%、广州只有32% 。 媒体都在报道热销盘 ， 貌似楼市很火爆 ， 其实卖不动的项目更多 。 当下的楼市形势 ， 即便在深圳 ， 也并非像2009-2010年、2013年、2015-2018年那种全民“抢房潮” 。 目前 ， 广州和深圳的新推盘 ， 很多都是地铁盘概念 ， 很多都有名校加持 ， 但并不是那么好卖 ， 很多新盘首开 ， 就启动全渠道代理 ， 可见需求端热度是有限的 。
总之 ， 当下的楼市调控政策 ， 既要打击投机炒作、房价继续上涨 ， 误导购房者对形势的判断 ， 更要保持一定的热度、高位平衡 ， 维持“稳地价、稳房价、稳预期”的大局 。 所以 ， 需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为 ， 如增值税免征期“2年改5年” ， 已经到期的限售再次祭出 ， 并提高限售年限等 ， 一方面是在打压需求 ， 另一方面是增加交易摩擦 ， 拉长交易周期 ， 让二手住房市场横盘起来 。 这样 ， 就有利于新房市场和土地市场的良性循环 。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
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