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京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”( 二 )


天津的库存已经很高 ， 更让人担心的是 ， 天津土地市场还在持续加大供应 。
中指院的数据显示 ， 8月天津宅地供应21宗 ， 规划建面达342万平方米 ， 较上月增长434% ， 按照天津2019年天津商品房销售面积1478.68万平方米计算 ， 仅8月的宅地供应就相当于天津一个季度的销售量 。
不仅是8月 ， 近年来 ， 天津土地市场的供应量一直在持续增加 。 这就好像一个恶性循环 ， 过高的库存直接导致了较低的楼盘去化率 ， 也就是房子卖不出去 。
京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
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数据来源：中指院
数据显示 ， 天津8月新开盘或加推项目整体去化率才54% ， 较上月下降1个百分点 。 让当地开发商感觉艰难的是 ， 天津8月新开盘项目推出2423套 ， 新开盘加推套数明显加多 ， 较上月增长49% 。 ?
京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
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天津 ， 已失去了吸引力
天津这么多的房源供应 ， 到底谁来买？
答案是本地改善和外地购房者 ， 长远来看 ， 一个城市越能吸引外来人口 ， 其楼市也就发展的越好 ， 近几年 ， 抢人大战愈演愈烈 ， 广州、杭州等城市的人口吸引力逐渐增多 ， 但天津对外地人口的吸引力却愈发不足 。
统计局数据显示 ， 截至2019年末 ， 天津市常住人口1561.83万人 ， 比上年末增加2.23万人 ， 其中 ， 还有一部分是来自于自然增长率1.43‰ 。
90度地产梳理过去十年的天津人口增长发现 ， 早在抢人大战以前 ， 天津就吸引了很多外地人 ， 比如 ， 2013年 ， 天津人口增加59万人 ， 不过 ， 随后天津逐渐失去对人口的吸引力 ， 2017年天津楼市限购调控 ， 人口减少5.25万 ， 此后 ， 天津人口虽然略有增加 ， 甚至已经不能与其他新一线城市相比 。
过去几年天津人口增长情况
京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
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数据来源：统计局
近三年来新一线城市常住人口增量一览（万人）
京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
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图：来源于21世纪经济报道
对于天津人口吸引力的减少 ， 有专家分析是因为天津属于重工业城市 ， 随着重工业产能过剩 ， 加上这些产业主要以国企为主 ， 而新的产业转型还没有完成 ， 因此新吸纳的就业人口在减少 。
“天大南开毕业的只要不考公务员 ， 差不多有一大部分学子都要到北京、上海等城市工作 ， 天津留不住人的关键是薪酬太低 。 ”网友如此解释离开天津的原因 。
统计局数据显示 ， 2020年一季度 ， 天津居民人均可支配收入12081元 ， 较上年同期回落5.2个百分点 ， 相比之下 ， 全国居民人均可支配收入8561元 ， 实际下降3.9% ， 天津人均可支配收入不及全国平均水平 。
正如北京大学社会学系教授陆杰华所言 ， 目前我国处于人口红利下行期 ， 人口出生率整体下降是趋势 ， 因此如何吸引更多人口成为城市的一个难题 。 城市的制度环境和经济发展相对有吸引力 ， 就能吸引更多人口流入 ， 反之则会出现劳动力尤其是年轻劳动力的外流 。
京津冀|京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
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归根到底 ， 人们喜欢到经济发展好的地方去 ， 天津显然不是好的选择 ， 让很多人印象深刻的是今年一季度 ， 天津GDP为2874.35亿元 ， 同比下降9.5% ， 是新一线城市中降幅最大的城市 。
过去十年 ， 天津经济增速每况愈下 ， 公开数据显示 ， 2010~2013年 ， 天津GDP增速分别以17.4%、16.4%、13.8%、12.5%位居全国第一 ， 但随后天津势头急转直下 ， 2017年和2018年 ， 天津GDP仅增长了3.6% ， 2019年 ， 天津的GDP增速4.8% ， 排位从2018年的第六位降至第十位 。


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