江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

小区|这个业主自管的小区年收入141万结余83万，怎么办到的？( 二 )


有社区工作人员认为 ， “和平花园目前为止运营得非常好 ， 但它只是一个个例 ， 并不适合所有小区推广” 。
在小区专家顾问何志恒看来 ， “没有这个业委会主任 ， 和平花园小区不会取得这样的成功” 。 该小区业委会扈主任等人本身有着丰富的企业管理经验 ， 能够开源节流 ， 同时又不计较个人得失 ， 这是和平花园小区自管成功的重要原因 。
而从实践层面看 ， 业主自管失败的案例并不少见 。
接触社区治理工作已经10年的何志恒常说：“别人都是讲成功 ， 而我出去就是讲失败” ， 其还在网上发布了《物业自行管理不是业委会人员自干——小区物业自行管理不成功的实践教训》 。
在街道办的办公室内 ， 他向粉巷财经讲述了8年前在西安唐园小区亲身经历的一个业主自管的失败案例 。
唐园小区始建于上世纪九十年代中期 ， 占地200余亩 ， 共有居民楼45栋 ， 商务楼1栋 ， 居住户1938户 ， 是当时西安最大的封闭式安居小区之一 。
2012年9月何志恒被选为业委会主任后 ， 在其倡议下 ， 业主大会决定实行物业自行管理 ， 这很可能是陕西地区关于物业自管最早的尝试 。
其间 ， 唐园业委会向业主借款50余万元 ， 作为流动资金 ， 并聘请了一支专业服务团队 。 但因前期物业拒不交接 ， 考虑到维持成本 ， 这支服务团队只能被遣散 。
直到2013年3月 ， 唐园业委会强行接管了物业 ， 拉开了物业自管的序幕 ， 但一连串问题随之而来：水电维修爆发式增长、前期物业恶意拖欠水电费 ， 面临断水断电的风险、业委会内部拉帮结派闹待遇……所有的问题都汇集到业委会主任何志恒一人肩上 ， 其精神几近崩溃 。
最终 ， 一名业委会成员趁机注册私人物业公司 ， 又拒不退出业委会 ， 这场轰轰烈烈的自管尝试宣告失败 。
事实上 ， 当时唐园小区已经退回到了业主自治阶段 ， 甚至无法实现对物业公司的监管 ， “唐园自管的结果远比聘请物业公司更糟” 。
这也成为日后何志恒常时常分享的案例 。
社区治理的未来
何志恒认为 ， 业主自管是业主自治的高级阶段 ， 其核心三大权利必须掌握在业主手中 ， 即物业管理重大事项决定权、物业管理经济权和物业服务人事权 。
“这是业主自管的基本属性 ， 所有权必须完全在业主手中” 。
据介绍 ， 目前国内主要的管理模式是包干制、酬金制和业主自行管理等形式 ， 绝对大多数小区是包干制 ， 酬金制和自行管理比较少 。
酬金制 ， 即由职业经理人代管小区物业服务团队 ， 业委会负责监管；而自行管理 ， 即如和平花园小区 ， 业委会直接管理物业 ， 自行聘请维修、保洁等专业服务团队 。
何志恒认为 ， 相对于完全自行管理 ， 酬金制或许是未来值得推广的模式 。 如深圳阳光花园小区 ， 业委会就在业主支持下筹措了50万启动资金 ， 组建了80余人的物业服务团队 ， 聘请职业经理人管理小区 ， 极大改善了小区管理状况 。
而华南城市研究会会长、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为 ， 业主自管并不代表未来的主流方向 ， 它可能更适合规模较小的小区 ， 但不宜大范围推广 。
胡刚告诉粉巷财经：“问题的关键不在于物业公司这种模式 ， 而是现在的物业很多都是开发商天然延续下来的 ， 就好像他觉得自己就是主人 ， 这种权益关系颠倒了” 。
《物权法》规定 ， 经有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意 ， 可以解聘物业公司 。
胡刚表示 ， 现在一些地产开发商组成的物业公司 ， 若业主同意也可以考虑保留 。 因为开发企业把物业管理好 ， 对其企业声誉和产品形象都至关重要 ， 这样的话除了业主缴纳的物业费 ， 他们也会自己补贴一部分来管理 ， 一些大牌房企的物业还是不错的 。
不过 ， 他也表示 ， 社区管理是相当复杂的 ， 不管是开发商物业管理 ， 还是业主自管都是少量的 ， 最主流的还是应该由专业的物业公司来管 ， 但前提是必须由业主大会来决定 。


推荐阅读


上一篇：刺绣|成都的灵气 创作的灵感

下一篇：被困|成都：两驴友未开发区域登山坠崖被困 消防22小时绝壁索降救人