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时代财经|房企拼量拼价抢收“金九银十”，地产人四季度狂打“鸡血”

【时代财经|房企拼量拼价抢收“金九银十”，地产人四季度狂打“鸡血”】作者：时代财经童洁
时代财经|房企拼量拼价抢收“金九银十”，地产人四季度狂打“鸡血”
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图片来源：视觉中国
几天前 ， 绿地集团事业二部特别为了“金九银十”黄金销售期业绩举办了一场冲刺专项部署会 ， 活动上 ， 绿地集团事业部总经理徐荣璞强调 ， 要采取一切有效措施 ， 强化执行 ， 确保各项业绩指标的达成 。
当“金九银十”到来 ， 类似的动员大会几乎成为每一家房企冲业绩时必不可少的环节 。 在一家千亿级房企担任区域总裁的姜伟告诉时代财经 ， 9月以来 ， 他至少每天参加一场动员大会 ， 目的就是为一线销售“打鸡血” 。
“2020年进入100天倒计时 ， 这个时候不能有任何松懈 ， 保持一个亢奋的状态对销售有帮助 。 ”姜伟说 ， 今年一季度销售因疫情原因停滞之后 ， 其所在的区域曾考虑略微调低全年目标 ， 但随着楼市的逐步回温 ， 他决定继续执行疫情前制定的计划 ， 目前尚有30%的缺口 。
毫无疑问 ， 对于姜伟和其他房企而言 ， 接下来的这100天是今年最后的抢收机会 。 姜伟认为 ， 以“金九银十”为序幕 ， 房企的冲刺行动会持续不断地加码 ， 而地产人的第四季度将会一天比一天忙 。
加速推货
冲业绩的第一步 ， 是将被疫情打乱的推货节奏拉回正轨 。
某房企华东区域营销总经理郑南从7月底开始 ， 就一刻不闲地与各个城市、各个项目营销管理层商量未来几个月的推货部署 ， 他对各项目管理人员提出要求：在售项目尽量在国庆小长假之前完成加推或清盘 ， 此外 ， 如无特殊情况 ， 上半年新获得的项目 ， 都要在第四季度入市 。
8月底开始 ， 郑南所在区域进入密集供货期 ， 甚至有不少项目是突袭取证入市 ， 让市场都有些措手不及 。 “只要能做到 ， 我们还是希望多做一些提前量 ， 金九银十多做些消化 ， 不要把所有供货都放在最后两个月 。 而且最好能够在12月提前完成销售任务 ， 这样年底的压力略微小一点 。 ”
和郑南一样 ， 最近姜伟也花了大量的时间和精力来推动项目的入市 。 姜伟管理的区域公司体量不大 ， 项目也不多 。 今年6月 ， 其首次在区域内一座核心城市拿下一宗土地 ， 这几个月来 ， 姜伟的重要工作之一就是推动该项目尽快入市 。
据悉 ， 该项目从拿地到规划公示仅用了一个月左右的时间 。 而根据姜伟及其团队的计划 ， 作为今年的重点项目 ， 最快在10月 ， 该项目就能取得预售证 ， 最迟也会在年底之前完成首次开盘 。
“我们对于周转的要求在行业里应该属于平均水平 ， 拿地之后1个月开工 ， 4-5个月开盘 ， 首开的去化要求是70%以上 ， 6-7个月现金流回正 。 ”郑南说 ， 今年要保证有足够的供货量 ， 新盘的推货周期只能提前不能延后 。
其实 ， 业界对于房企近来的积极推货并不感到意外 ， 早在8月中期业绩会 ， 多家房企的高管就对外界表达了下半年将迎来供货高峰的预期 。 如佳兆业管理层明确表示 ， 会在下半年加快供货；碧桂园则透露 ， 今年全年推货约9000亿元 ， 下半年计划推货4800亿元 ， 加上上半年流转进入下半年的1600亿元 ， 下半年可售货值约6400亿元 。
易居房地产研究院最新发布的《全国百城住宅库存报告》同样证实了房企正在加快供货 。 数据显示 ， 截至8月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米 ， 环比增长0.8% ， 同比增长7.5%；8月份 ， 100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米 ， 而成交量为5341万平方米 ， 出现“供大于求”的现象 。
报告指出 ， 最近三个月全国百城库存的环比攀升 ， 并非因为销售行情低迷 ， 而是与房企供应节奏的加快有关 。 此外 ， 在传统的“金九银十”阶段 ， 库存数据攀升既说明房企推盘主动性增加、促销等动作节奏加快 ， 也说明市场上房源相对充裕 ， 这都有助于拉升市场交易量 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 今年上半年无论是供应节奏还是成交节奏 ， 都是被抑制的 ， 到了下半年房地产市场在逐渐复苏 ， 百城库存数据的连续攀升 ， 说明市场上可选房源增加 ， 其有助于促进后续市场交易的活跃 。
价格大战拉开帷幕
销售去化、回笼资金是房企加快推货速度背后的主要目的 ， 郑南和姜伟亦也坦言 ， 所有供货层面的提速 ， 都是为销售创造更大的想象空间 。
中原地产报告认为 ， 2020年的“金九银十”是历史上极其关键的一个“金九银十” 。 上半年疫情影响了房企的资金 ， 而从8月份开始传闻的三道红线、降低负债等要求 ， 使得开发商更加关注自己的负债率 ， 降低负债率必须要去库存、回笼现金 。
事实上 ， 受益于货值的增加 ， 房企的销售的确处于持续放量的过程中 。 中信证券研报显示 ， 1-8月 ， 商品房销售面积98486万平方米 ， 同比下降3.3% ， 降幅7个月来进一步收窄；商品房销售额96943亿元 ， 同比年内首次回正 。
进入“金九银十” ， 房企们都铆足了劲 ， 做好了抢收的准备 ， 价格大战也由此拉开序幕 。
9月初 ， 恒大推出“割肉式”的促销方案 。 据其促销规则 ， 恒大全国楼盘将进行7折促销 ， 此外还有多种额外折扣 ， 多重折扣叠加之后的最低折扣可以达到58折 。 超低折扣方案一经推出 ， 便频频出现“抢购潮” ， 例如长沙恒大珺悦府的1000多套房源遭“秒杀”；深圳恒大时尚慧谷3天内售罄 。


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