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质量|提升住宅工程质量 羊晚喊你把脉开方

羊城晚报采访人员 黄婷 赵燕华
【质量|提升住宅工程质量 羊晚喊你把脉开方】开栏语
好房子，美好生活聚焦点；差房子，让人烦恼让人愁 。
随着“居者有其屋”的基本实现，住宅质量越发让市民关心关切关注 。政府部门也行动起来——本月初，广东省住房和城乡建设厅决定开展为期一年的住宅工程质量常见问题专项治理行动 。
广东居民“吐槽”的住宅质量问题有哪些？品质好房应该是怎样的？怎样扭转业主在住宅设计、施工等环节的信息劣势？如何提高住房施工主体单位的违规成本？即日起，羊城晚报推出《关注房子的质量·寻找广东好房子》系列报道，聚焦住宅质量、广泛征集报料、发挥媒体作用，对优秀企业和样板工程予以宣传，对违规企业和劣质工程予以曝光和监督，为住宅工程质量问题“把脉开方” 。
广州万科尚城精装房出现渗漏变“水帘洞”被央视“315”晚会曝光；广州荔湾某楼盘业主发现待交付楼房存在墙砖空鼓、房间渗水等问题；广州一小区住宅楼惊现柱子断裂错位，业主反映四年未处理，经《羊城晚报》报道后，小区物业迅速组织专业鉴定机构进行现场鉴定，随后安排专业施工单位对原柱进行拆除，使事件有了较为圆满的解决……
近几个月来，部分住宅工程质量问题陆续进入公众视野 。不容忽视的是，在广东，住宅渗漏裂等工程质量常见问题、企业主体责任落实、个人责任落实等问题仍较为广泛地存在 。
常见投诉：墙面渗漏、空鼓问题最为突出
根据广东省住房和城乡建设厅统计，2019年全年核实房屋建筑工程质量常见问题投诉宗数为8713宗 。2020年上半年核实房屋建筑工程质量常见问题投诉宗数为3959宗，其中渗漏问题1125宗、结构裂缝问题135宗、其他问题2699宗 。从具体问题看，居民投诉占比较大的问题为外墙渗漏（8.6%）、卫生间渗漏（6.8%）、内墙开裂（7.6%）和墙面地面空鼓（8.5%） 。
通过比较今年上半年情况与2019年全年情况可发现，居民投诉占比排前四的具体问题保持不变，但外墙渗漏和卫生间渗漏的占比明显下降，内墙开裂和墙面地面空鼓的占比明显上升 。
基于发现的问题，今年9月，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展住宅工程质量常见问题专项治理行动的通知》（以下称《通知》），要求构建工程质量常见问题治理长效机制，进一步加强设计、施工、监理以及施工图审查等质量控制关键环节管理，力求实现全省住宅工程质量水平提升、投诉减少、满意度提高，此次行动将为期一年 。
存在问题：强迫业主收楼现象屡见不鲜
在房企推崇“高周转”模式和加速推进全装修住宅产品开发建设的背景下，部分开发商并未妥善处理好追求效率和把控质量的矛盾，有些住宅产品在质量没有验收合格或者明显存在问题的情况下，急于推向市场，甚至以欺骗或强迫的手段让业主收楼，以达成尽快回笼资金的目的 。
据省住建厅的报告显示，由于验房工作量大且业主普遍缺乏专业知识，业主通常处于信息劣势，难以在入住前发现住房潜在的质量问题 。因此，各环节信息的公开透明、专业第三方机构的介入都有助于减少开发商和业主之间的信息不对称 。
《通知》要求建设单位在工程竣工验收前，组织施工、监理等落实分户验收制度，不合格不得进行住宅工程整体竣工验收，鼓励建设单位委托第三方对分户验收记录按一定比例进行复核，并在竣工验收合格后主动公开验收等信息；设计单位则应明确质量常见问题防治的设计措施，并与本工程其他设计文件一同送施工图审查机构审查 。
探索机制：广东推住宅质量潜在缺陷保险
目前，广东正探索适合建设工程质量潜在缺陷保险机制 。省住房和城乡建设厅在广州、深圳和珠海三市开展了工程质量潜在缺陷保险试点，并积极与中国人保、平安保险等保险机构沟通交流，邀请各保险机构参与相关试点工作 。据各试点地区上报数据统计，目前试点地区已投保试点项目16个，投保保费约5399.68万元，保额约25.03亿元，试点地区保费费率在1.25%-2.25%之间，暂无理赔情况 。
其中，广州市从2019年8月开始推进小型低风险工程质量潜在缺陷保险制度，目前全市已投保试点项目6个，投保保费约40万元，保额约2600万元，暂无理赔情况 。
采访人员了解到，广州工程质量潜在缺陷保险保费一般为工程建安成本的1.25%至1.5%，且大都需要在开工前购买，对重资本的房地产开发行业造成较大的成本压力，建设单位对质量保险认可度不高，对购买质量保险抵触情绪较大 。
而深圳市主要选取福田区开展工程质量潜在缺陷保险试点工作，在政府投资代建项目中推行该制度，目前共有9个项目试点应用，保费6967万元 。
珠海市则在2018年10月横琴新区开展试点，目前横琴新区有1个住宅工程试点项目，保费12万元，保险费率为工程建安成本的1.25% 。
建立住宅质量保险机制，不仅能为长周期的质量问题提供稳定的维修赔付服务，还将开发商对住房质量的保障责任前置 。除此之外，通过明确落实主体责任来规范质量行为，通过过程控制来提高工程质量，都可以减少因信息收集和处理不易所带来的事中监管困难 。
强化监管：首先强化建设单位首要责任


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