数字化|房地产行业最难被互联网改造？揭秘居住服务数字化狂飙突进20年
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注：贝壳找房高级副总裁李文杰在清华经管学院发布报告
随着互联网技术的商业化与数字化技术不断迭代更新 ， 居住交易服务经历了信息化、互联网化、移动化、智能化4个阶段 。
雷达财经出品 文|长帆 编|深海
"我刚入行时 ， 主要是通过店面接待、报纸广告、贴条、呼叫中心等方式获取房源和客户 ， 哪像现在 ， 网上直接VR看房 ， 交易也能在网上进行 。 "地产经纪人曹云威感慨 。
曹云威的感受 ， 是中国房地产行业数字化的一个缩影 。 长期以来 ， 房地产被看作是最难被互联网颠覆的行业 ， 但居住服务业的数字化正在迎头赶上 。
9月21日 ， 贝壳研究院联合清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪产业研究院发布《中国居住服务业数字化发展报告》 ， 首次对我国居住服务业20年的数字化路径进行系统化梳理 。 报告研究显示 ， 虽然我国居住服务业市场化起步晚 ， 但短短20年间 ， 先后经历信息化、互联网化、移动化三个阶段 ， 目前正在向智能化迈进 ， 中美数字化"时差"在缩小 ， 数字化步伐逐渐同频 。
风起于福利分房结束 已从贴条发展至智能化
和西方国家相比 ， 我国房地产数字化起步较晚 。 1998年福利分房结束后 ， 我国居住服务行业才迎来市场化 。 最初 ， 地产行业相当原始 ， 主要通过贴纸条、店面接待、报纸广告、呼叫中心等方式运行 。
由于居住服务具有本地化、劳动密集型、非标准化、流程节点复杂、供应链条长等行业属性 ， 直至90年代末20世纪初 ， 以企业内部财务、办公、客户管理系统为起点 ， 信息化建设才迟迟开启 ， 而且数字化转型仍然局限于少数领军企业之中 。
报告显示 ， 随着互联网技术的商业化与数字化技术不断迭代更新 ， 居住交易服务经历了信息化、互联网化、移动化、智能化4个阶段 。
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资料来源：贝壳研究院整理
2001年起 ， 国内规模化连锁房产经纪公司先后开启企业内部信息化进程 。 以我爱我家(000560,股吧)将ERP系统在行业内首次应用为里程碑 ， 标志着房源率先开启信息化 。 这时期ERP等信息化建设使得本地房源信息由线下存储转移至线上 ， 使得房源内部共享成为现实 。
房产门户网站的诞生引发居住服务的营销革命 ， 房源信息由纸媒广告、小贴条转变为在线网络广告 ， 使得房源发布、房源搜寻和初级匹配逐渐由线下转向线上 ， 进而推动房源营销流程的变革 ， 消费者消费行为逐渐向线上迁移 。
随着移动互联网的普及与APP广泛应用 ， 2014年开始 ， 搜房布局线下 ， 爱屋吉屋进驻北京 ， 58同城收购安居客 。 线上力量以O2O模式切入线下 ， 以低佣金、高底薪吸引经纪人 ， 传统中介企业面临前所未有的冲击 。
随后 ， 数字化技术在居住服务领域应用逐渐深入 。 2018年4月 ， 从链家网O2O模式转型而来的贝壳找房成立 ， 开放其积累的大量数据能力；而以线上力量为代表的O2O模式却偃旗息鼓 ， 房天下线下经纪业务停滞 ， 2019年2月爱屋吉屋网站正式关闭 ， 退出历史舞台 。
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注：1.渗透率=实际使用人数/目标全市场人数；2.MAU为头部公司月度活跃用户 资料来源：贝壳研究院
直到今天 ， 以贝壳找房的VR房源、线上贷款签约和AI虚拟客服上线为里程碑 ， 标志着国内居住服务进入签约后流程线上化以及智能化应用阶段 。 这时期的主要特征是VR、AI等综合数字化技术在垂直领域的多场景应用 ， 重构交易流程 ， 并具备多方协作的能力 。
事实上 ， 随着近年我国相关技术逐步成熟 ， 数字化落地垂直领域应用速度在加快 ， 与发达国家技术差距正在明显缩小 。 到了居住服务的智能化时期 ， 国内产业互联网平台已具备国际领先水准 ， 如居住服务领军企业贝壳找房已经具备全球领先的VR算法和采集能力 ， 并向日本上市房产科技公司GA出口该项技术 。
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