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消费|高房价压制消费，为何只能稳房价？( 二 )


不过 ， 财富效应是双向的 ， 一旦房价下跌、泡沫破灭 ， 对消费的打击同样不可小觑 。 日本房价泡沫破灭后 ， 至今未走出“失去的三十年” 。 所以 ， 即便可以通过房价升值的财富效应促消费 ， 也只能是温和的、渐进的 ， 不可能作为主要驱动力 。
（2）消费派生效应
一般来讲 ， 购房会直接带动汽车、家电、家居、装修等派生消费需求 。 从数据上看 ， 2003年以来 ， 商品房销售面积、乘用车、建材家居销量的增速呈现明显的正相关关系 。 这一点很好理解 ， 不再赘述 。
消费|高房价压制消费，为何只能稳房价？
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不过 ， 无论是财富效应 ， 还是消费派生效应 ， 都存在争议 。
以财富效应为例 ， 虽然中国城镇家庭住房自有率高达96% ， 但通常只有多套房家庭才能更直观地受益于房价上涨 ， 唯一住房家庭不可能卖房交易 ， 房价上涨的感知效应有限 。 同时 ， 55%的户籍人口在农村 ， 其拥有的农村住房不能流转 ， 房价增值对他们并不会产生财富效应 。
再说消费派生效应 ， 在收入有限的情况下 ， 装修、家具家电、购车等大额消费 ， 对其他日常消费也会有显著的挤出效应 。 其实 ， 与房价上涨促消费相比 ， 更多人开始关注高房价对消费的挤出效应 。
高房价的挤出效应
当房价收入比（一套住房平均价格与家庭年平均收入之比）较高时 ， 人们为买房节衣缩食 ， 就会产生明显的消费挤出效应 。 当前 ， 国内50大中城市房价收入比约为12 ， 不吃不喝12年可以买套房 。 其中 ， 一线城市高达24 ， 是二线城市的两倍 。
消费|高房价压制消费，为何只能稳房价？
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盛松成等经济学家2020年基于2005-2007年国内副省级以上城市及省会城市的数据 ， 测算指出人均总消费与房价呈负相关关系 ， 且在统计学上显著 ， 总体看来 ， 房价每上涨1倍 ， 人均消费就显著下降4.65个百分点 。 高房价对于健康医疗、交通通信等可选消费的挤出效应尤其明显 ， 房价上涨1倍 ， 这两项会下降20个百分点左右 。
王春梅2015年基于1994-2012年的季度数据 ， 发现一线城市房地产的财富效应显著为负 ， 二线城市不显著 ， 三线城市微弱为正 。
显然 ， 在一二线城市 ， 首套房上车和二套房改善越来越难 ， 房价上涨就成了隐形通胀 ， 对消费是负作用 。 三线城市不同 ， 外来流动人口占比较低 ， 且房价整体合理 ， 房价上涨能让居民感受到财富增值 ， 对消费反倒有一定的促进作用 。
事实上 ， 近年来大家在分析下沉市场的消费潜力时 ， 就把低房价视作重要指标 ， 房价低 ， 才有积蓄 ， 有钱有闲 ， 自然会衍生出很多消费需求 ， 尤其是各种生活服务类消费 。
此外 ， 当上车越来越难时 ， 房价上涨还会拉大财富差距 ， 由于高收入群体边际消费倾向更低 ， 财富差距的扩大 ， 对消费也是负作用 。
据中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》 ， 2018年前三季度我国城镇新成交住房中 ， 首套房占比仅为12.8% ， 较2008年下降57个百分点 。 有房群体正在成为购房的主体 ， 持续享受房价上涨的红利 ， 无房群体无力上车 ， 二者的财富差距持续扩大 。
所以 ， 综合考虑财富效应、消费派生效应、挤出效应、财富差距效应之后 ， 得出的结论是高房价会压制消费 。
不过 ， 高房价压制消费 ， 并不能简单得出降房价促消费的结论 。 房价影响面太广了 ， 牵一发动全身 ， 从促消费角度看 ， 小幅降房价作用不明显 ， 大幅降房价可能得不偿失 。
疫情之后 ， 无风险利率下行 ， 作为对利率高度敏感的资产 ， 房价面临较大的上涨压力 ， 国内一些城市也出现了房价快速上涨的苗头 ， 引来调控政策进一步升级 。
当前 ， 国内房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为基调 ， 需求侧打击投资炒作 ， 供给侧规范融资规模 ， 对市场过热起到了快速降温作用 。 在低利率的环境下 ， 控住房价慢涨即是胜利 ， 期待房地产价格大幅下降来释放居民消费潜力 ， 是不现实的 。


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