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消费|高房价压制消费，为何只能稳房价？( 三 )


房价有泡沫吗？
与降房价促消费相比 ， 更多人关心的可能是现在的房价有泡沫吗？
市场一般喜欢用房价收入比来判断房价的合理性 。 国际横向对比看 ， 一般认为房价收入比超过5倍 ， 就是严重不可负担的 。 据此推断 ， 我国很多城市房价收入比超过10倍 ， 显然是不合理的 。
不过 ， 不同国家经济增速不同 ， 收入增速不同 ， 房价收入比不能简单对比 。 就像在股市中 ， 成长性高的股票总是对应更高的市盈率 ， 中国一二线城市较高的房价收入比 ， 与中国经济仍处于中高速增长阶段是密切相关的 。
所以 ， 较高的房价收入比 ， 说明国内一线城市的房价对绝大多数人是不可负担的 ， 但还难以得出价格存在泡沫的结论 。 当经济增速和收入增速趋势性大幅放缓后 ， 房价收入比自然能回归至较低的水平 。
以银行业为例 ， 2012年之后 ， 银行盈利增速告别了动辄30%的黄金时代 ， 四大行的市盈率也出现趋势性拐点 ， 从前期的30倍以上市盈率 ， 降低到10倍以下 ， 且再也不可能回去 。
消费|高房价压制消费，为何只能稳房价？
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所以 ， 着眼于市场规律 ， 可负担性不代表合理性 。 房子背后 ， 对应的不仅仅是钢铁水泥的材料成本 ， 也不仅仅是住有所居的心理诉求 ， 背后还承载着各种便利、资源和机会 ， 所以才有那句至理名言：地段 ， 地段 ， 还是地段！
核心地段总是稀缺的 ， 核心地段的房价就不可能让所有人都能负担；一线城市也是稀缺的 ， 一线城市的房价总显得高不可攀 。
即便如此 ， 对房价增速进行调控也是必要的 ， 对于投资品 ， 人们买涨不买跌且越涨越买 ， 快速上涨本身必然催生非理性繁荣 ， 把速度降下来 ， 才能把房子附带的投机属性降下来 ， 从而更接近实现“房住不炒”的目标 。
参考文献：
1、王春梅 ， 《中国房地产财富效应的区域差异分析》 ， 统计与决策 ， 2015.
2、盛松成,宋红卫,汪恒 ， 《房地产与中国经济》 ， 中信出版社 ， 2020.
3、徐远 ， 《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》 ， 中信出版(300788,股吧)社 ， 2018.
4、彭文生 ， 《渐行渐远的红利：寻找中国新平衡》 ， 社会科学文献出版社 ， 2013.
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