高房价压制消费，为何不能降房价？
原始标题：高房价压制消费 ， 为何不能降房价？过去十年 ， 消费逐步成为经济增长的核心驱动力 。 之所以如此 ， 与其说是国内消费潜力被激活了 ， 不如说出口萎缩、投资放缓让消费“剩者为王”——另外两个引擎减弱了 ， 消费的驱动力便更突出了 。此外 ， 近十年来我国迎来刘易斯拐点 ， 劳动人口占比开始下降 ， 作为纯粹消费者的老龄人口占比提升 ， 也在一定程度上刺激了消费增长 。 但老龄化带来的消费增长并不可持续 ， 激活青壮年人口的消费活力 ， 依旧是重中之重 。压制青壮年消费意愿的 ， 不外乎子女教育、父母养老、高房价等因素 ， 在本文中 ， 我们着重谈谈高房价对消费的影响 。过去十年的消费增长 ， 源于人口老龄化人是所有经济活动的起点和终点 ， 人口数量和结构是决定经济发展的根本力量之一 。 根据生命周期假说理论 ， 老人和小孩是净消费者 ， 青壮年是净生产者和储蓄者 ， 当一个社会中的青壮年占比下降时 ， 储蓄率下降、消费率提升 ， 消费会成为经济增长的重要驱动力 。2003年以来 ， 我国青壮年人口（20-54岁 ， 下同）占比与国民储蓄率之间呈明显正相关 ， 青壮年人口占比提升时 ， 储蓄率升高 ， 青壮年人口占比下降时 ， 储蓄率也会下降 。
2010年以来 ， 消费逐渐成为经济增长的主要驱动力 ， 对应人口结构分析 ， 恰逢青壮年人口占比进入下降拐点 ， 劳动人口占比下降 ，出现了刘易斯拐点（劳动力从过剩走向短缺的转折点） 。青壮年是从青少年成长起来的 ， 青壮年占比下降的背后 ， 是青少年占比的持续萎缩 。 2003年以来 ， 20岁以下人口占比从28.74%降至21.95% ， 结果就是人口结构的老龄化开始凸显 。
从这个角度看 ， 过去十年消费的提升 ， 可能并非是国人开窍、更愿意消费了 ， 而是老龄化之后 ， 储蓄率下降、消费率提升了 。但仅仅依靠老龄化释放出来的消费潜力 ， 显然是不足以支撑起内循环的 。 未来五到十年 ， 要继续激活青壮年的消费潜力 ， 让他们敢于消费、愿意消费 。过去十年来 ， 虽然消费占比在快速提升 ， 但压制青壮年消费欲望的很多因素——如子女教育、父母养老、购房还贷等并未有明显缓解 ， 子女教育、父母养老 ， 本身也是一种消费 ， 着眼于消费总量的提升 ， 我们重点分析高房价对居民消费的影响 。房价上涨促进消费？房价对消费的影响 ， 并非单向 ， 粗略来看 ， 至少有财富升值效应、消费派生效应、消费挤出效应、财富差距效应等多个维度 。 就财富升值效应、消费派生效应来看 ， 房价上涨是能促进消费的 。（1）财富升值效应对多套房用户而言 ， 房价上涨可直接转化为租金增长 ， 亦可高位套现 ， 能带来直接的收入增长 ， 对消费有促进作用 。 但对大多数人而言 ， 房价上涨的财富效应更多地是一种财富幻觉 ， 即购房人的“身价”水涨船高 ， 消费潜力被激活 。如凯斯、奎格利和席勒2001年的一项研究就显示 ， “我们确实发现了房地产市场财富的变化对消费有着重要的影响 ， 有很强的证据支持这一点” 。1989-1990年间 ， 日本房地产泡沫高涨期 ， 东京房价大概为8万美元/平方米 ， 日本房地产价值是美国房地产价值的5倍 ， 是全球股市总市值的2倍 。 巨大的财富幻觉 ， 让日本社会陷入消费热潮 ， 据悉 ， 当时全球市场中很多收藏品 ， 都被日本人以天价买入 ， 更夸张的例子是 ， 一年期高尔夫会员价格竟然也高达30万美元 。不过 ， 财富效应是双向的 ， 一旦房价下跌、泡沫破灭 ， 对消费的打击同样不可小觑 。 日本房价泡沫破灭后 ， 至今未走出“失去的三十年” 。 所以 ， 既便可以通过房价升值的财富效应促消费 ， 也只能是温和的、渐进的 ， 不可能作为主要驱动力 。（2）消费派生效应一般来讲 ， 购房会直接带动汽车、家电、家居、装修等派生消费需求 。 从数据上看 ， 2003年以来 ， 商品房销售面积、乘用车、建材家居销量的增速呈现明显的正相关关系 。 这一点很好理解 ， 不再赘述 。
不过 ， 无论是财富效应 ， 还是消费派生效应 ， 都存在争议 。以财富效应为例 ， 虽然中国城镇家庭住房自有率高达96% ， 但通常只有多套房家庭才能更直观地受益于房价上涨 ， 唯一住房家庭不可能卖房交易 ， 房价上涨的感知效应有限 。 同时 ， 55%的户籍人口在农村 ， 其拥有的农村住房不能流转 ， 房价增值对他们并不会产生财富效应 。再说消费派生效应 ， 在收入有限的情况下 ， 装修、家具家电、购车等大额消费 ， 对其他日常消费也会有显著的挤出效应 。 其实 ， 与房价上涨促消费相比 ， 更多地人开始关注高房价对消费的挤出效应 。高房价的挤出效应当房价收入比（一套住房平均价格与家庭年平均收入之比）较高时 ， 人们为买房节衣缩食 ， 就会产生明显的消费挤出效应 。 当前 ， 国内50大中城市房价收入比约为12 ， 不吃不喝12年可以买套房 。 其中 ， 一线城市高达24 ， 是二线城市的两倍 。
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