高房价压制消费，为何不能降房价？( 二 )
盛松成等（2020）基于2005-2007年国内副省级以上城市及省会城市的数据 ， 测算表明人均总消费与房价呈负相关关系 ， 且在统计学上显著 ， 总体看来 ， 房价每上涨1倍 ， 人均消费就显著下降4.65个百分点 。 高房价对于健康医疗、交通通信等可选消费的挤出效应尤其明显 ， 房价上涨1倍 ， 这两项会下降20个百分点左右 。王春梅（2015）基于1994—2012年的季度数据 ， 发现一线城市房地产的财富效应显著为负 ， 二线城市不显著 ， 三线城市微弱为正 。显然 ， 在一二线城市 ， 首套房上车和二套房改善越来越难 ， 房价上涨就成了隐形通胀 ， 对消费是负作用 。 三线城市不同 ， 外来流动人口占比较低 ， 且房价整体合理 ， 房价上涨能让居民感受到财富增值 ， 对消费反倒有一定的促进作用 。事实上 ， 近年来大家在分析下沉市场的消费潜力时 ， 就把低房价视作重要指标 ， 房价低 ， 才有积蓄 ， 有钱有闲 ， 自然会衍生出很多消费需求 ， 尤其是各种生活服务类消费 。此外 ， 当上车越来越难时 ， 房价上涨还会拉大财富差距 ， 由于高收入群体边际消费倾向更低 ， 财富差距的扩大 ， 对消费也是负作用 。据中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》 ， 2018年我国城镇新成交住房中 ， 首套房占比仅为12.8% ， 较2008年下降57个百分点 。 有房群体正在成为购房的主体 ， 持续享受房价上涨的红利 ， 无房群体无力上车 ， 二者的财富差距持续扩大 。所以 ， 综合考虑财富效应、消费派生效应、挤出效应、财富差距效应之后 ， 得出的结论是高房价会压制消费 。不过 ， 高房价压制消费 ， 并不能简单得出降房价促进消费的结论 。 房价影响面太广了 ， 牵一发动全身 ， 从促消费角度看 ， 小幅降房价作用不明显 ， 大幅降房价可能得不偿失 。疫情之后 ， 无风险利率下行 ， 作为对利率高度敏感的资产 ， 房价面临较大的上涨压力 ， 国内一些城市也出现了房价快速上涨的苗头 ， 引来调控政策进一步升级 。当前 ， 国内房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为基调 ， 需求侧打击投资炒作 ， 供给侧规范融资规模 ， 对市场过热起到了快速降温作用 。 在低利率的环境下 ， 控住房价慢涨即是胜利 ， 期待房地产价格大幅下降来释放居民消费潜力 ， 是不现实的 。房价有泡沫吗？与降房价促消费相比 ， 更多人关心的可能是现在的房价有泡沫吗？市场一般喜欢用房价收入比来判断房价的合理性 。 国际横向对比看 ， 一般认为房价收入比超过5倍 ， 就是严重不可负担的 。 据此推断 ， 我国很多城市房价收入比超过10倍 ， 显然是不合理的 。不过 ， 不同国家经济增速不同 ， 收入增速不同 ， 房价收入比不能简单对比 。 就像在股市中 ， 成长性高的股票总是对应更高的市盈率 ， 中国一二线城市较高的房价收入比 ， 与中国经济仍处于中高速增长阶段是密切相关的 。所以 ， 较高的房价收入比 ， 说明国内一线城市的房价对绝大多数人是不可负担的 ， 但还难以得出价格存在泡沫的结论 。 只有当经济增速和收入增速趋势性大幅放缓后 ， 房价收入比才可能回归至较低的水平 。以银行业为例 ， 2012年之后 ， 银行盈利增速告别了动辄30%的黄金时代 ， 四大行的市盈率也出现趋势性拐点 ， 再也没能回到前期的高点 。
所以 ， 着眼于市场规律 ， 可负担性不代表合理性 。 房子背后 ， 对应的不仅仅是钢铁水泥的材料成本 ， 也不仅仅是住有所居的心理诉求 ， 背后还承载着各种便利、资源和机会 ， 所以才有那句至理名言 ， 地段、地段、还是地段 。核心地段总是稀缺的 ， 核心地段的房价就不可能让所有人都能负担；一线城市也是稀缺的 ， 一线城市的房价总显得高不可攀 。即便如此 ， 对房价增速进行调控也是必要的 ， 对于投资品 ， 人们买涨不买跌且越涨越买 ， 快速上涨本身必然催生非理性繁荣 ， 把速度降下来 ， 才能把房子附带的投机属性降下来 ， 从而更接近实现“房住不炒”的目标 。参考文献：1、王春梅 ， 《中国房地产财富效应的区域差异分析》 ， 统计与决策 ， 2015.2、盛松成,宋红卫,汪恒 ， 《房地产与中国经济》 ， 中信出版社 ， 2020.3、徐远 ， 《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》 ， 中信出版社 ， 2018.4、彭文生 ， 《渐行渐远的红利：寻找中国新平衡》 ， 社会科学文献出版社 ， 2013.本文由公众号“薛洪言微语”原创 ， 作者为苏宁金融研究院副院长 薛洪言返回搜狐 ， 查看更多
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