住建部|强行降杠杆下，房企的生死劫
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降杠杆，已成为房地产下半场的主基调！
对房地产企业来说，严控负债率，有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。
因为居民杠杆率过快上涨，不仅会造成对消费的挤压效应，也容易带来相应的金融风险。
我们先从房企说起。
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房企降杠杆开始
近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。
据悉，融资“三条红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。
9月14日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在国务院新闻办公室政策吹风会上表示，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年时间酝酿，近期出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此后，央行将同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
潘功胜指出：“这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。”
此次房企融资新规，源于8月20日央行与住建部在北京召开的“重点房地产企业座谈会”。此次会议指出，要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
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据财新采访人员多方确认，房企融资新规将先从与会的12家头部房企开始试点。
这12家房企为：中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）、绿地控股（ 600606.SH ）、中梁控股（02772.HK）、阳光城（ 000671.SZ ）、碧桂园（02007.HK）、万科（ 000002.SZ ）、新城控股（ 601155.SH ）、保利地产（ 600048.SH ）、中海地产（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、华侨城（ 000069.SZ ）。
据财新采访人员获悉，房企融资新规的内容不仅仅是“三道红线”——要求房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍；同时，此次监管部门还将“全口径统计”房企负债，包括房企表内外融资的种种工具，不仅让房企上报通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况，各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。
“密密麻麻各项指标统计，有三页纸，现在监管部门想要摸清底数。”一位相关房企人士指出。
据财联社，一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格。
该监测表共涉8项财务指标，分别为：
剔除预收款后的资产负债率、
未剔除预收款的资产负债率、
净负债率、
现金短债比、
权益口径购地金额、
权益口径销售金额、
近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、
有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。
“监管层对我们的要求是，要有三年内达到‘三道红线’的计划，每家企业要报自己三年达标的措施。未来三年中，每年要降档。”12家房企之一的财务负责人说。
一位监管部门人士对财新采访人员指出，由于以往房地产政策的多次反复，部分房企认为已验证了一条规律：房价绑架政府，总会上涨，不可能大幅下跌，高负债、资金链紧绷也总会被下一轮房地产市场的上涨解救，因此房企普遍形成高杠杆、高周转、高收益的思维定式；同样，为了避免房地产市场出现大面积违约风险，房地产调控政策可能不得不中断，也影响了长效机制的实施。如今“房住不炒”已定调近四年，此番房企融资新规的制定与实施，也是管理预期的一部分。
未来，房企应如何应对融资环境变化，相关报告给出以下几条建议：
第一、坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。
第二、提升资金管理精细度，提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严，最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。
第三、积极进行融资创新，树立品牌引入战略投资者。目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。
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起底23城居民杠杆率
对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨，不仅会造成对消费的挤压效应，也容易带来相应的金融风险。
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