房价|不带头降价！开发商这样表态，对房价的影响是什么？( 二 )
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影响房价的第二大原因是需求 。
首先是人口 ， 人口增长变慢 ， 年轻人口越多 ， 对住房的需求就越大 。 最近几十年 ， 中国人口是快速增长的过程 ， 这是楼市上涨的最大支撑 。 随着国内人口达到14亿 ， 可见的未来内增长的速度将明显放慢 。 那么在增量有限的情况下 ， 则是看存量 ， 即总人口大致恒定时 ， 哪个地方引进的人口（特别是高端人才）越多 ， 哪个城市就越有潜力 ， 房价也越得到支撑 。
我们知道 ， 最近几年很多城市都在进行“抢人大战” ， 推出各种优惠政策 ， 就是总人口增长放慢后的必然结果 。
【房价|不带头降价！开发商这样表态 ， 对房价的影响是什么？】原来总人口在快速上升 ， 在楼市中的体现是房价普涨 。 但是人口恒定后 ， 则是看城镇率 ， 2019年中国城镇化率突破60% ， 户籍城镇化率44.38% 。 中国的城镇化还没有走完 ， 未来城镇率的主要方向是小城市人口向大城市流入 ， 特大城市人口向周边县城外溢 ， 形成都市圈 。
所以未来国内楼市的潜力在大城市、特大城市 ， 以及特大城市周边的小城市 。
人口、城镇化会影响住房需求 ， 而货币也是影响需求的关键 。
过去20年 ， 国内广义货币增速都达到两位数 ， 是GDP的1.5倍或两倍 。 供应的货币如果实体经济没有利用完就会进入楼市等资产 ， 刺激住房需求 。 最近几年 ， 广义货币增速降到个位数（疫情期间有所回升） 。 我认为未来货币增速将明显放慢 ， 但还是会有适度增长 。
在货币放慢的情况下 ， 哪个城市能够吸引人口、能吸引资金进入 ， 哪个城市就越有潜力 ， 房价也更有支撑 。
所以我们说 ， 开发商不降价的表态对楼市不会构成多大影响 。 楼市是一个市场 ， 价格高低由供需双方决定 ， 开发商只是其中的参与者 ， 而不决定者 。 在楼市进入存量格局（人口、货币）下 ， 未来开发商的好日子越来越少 ， 竞争越来越激烈 ， 最后强者恒强 ， 弱者越弱 ， 很多实力弱的房企将退出市场或被兼并重组 。
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（责任编辑：张洋 HN080）
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