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项目|成见 | “不囤地”李嘉诚 和黄成都限贷背后被戳中的痛点

虽然是新瓶旧酒 ， “囤地”这个话题还是将李嘉诚推上风口浪尖 。 其不合时宜的商业模式 ， 亦再次被外界用放大镜观察 。
9月23日据成都媒体报道 ， 成都市高新区财政金融局发布了一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件 。
文件提出：为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策……因和记黄埔（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为……经研究 ， 禁止高新区内金融机构向该公司及其项目提供新增融资、贷款 ， 并禁止区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助 。
晚间 ， 成都市高新区财政金融局正式回复称：“为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求……近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处 ， 包括南城都汇项目 。 ”
据了解 ， 和记黄埔（成都）有限公司是成都楼盘南城都汇的开发主体 。 它成立于2004年 ， 公司股权一直由Carton International Limited及和记投资有限公司持有 。 后经2015年长江实业及和记黄埔资产合并重组 ， 和记黄埔（成都）连同其持份者一同被整合到长实集团系统内 。
所以当限贷消息被曝光 ， 首先出来回应的也是长实集团 。
针对上述传闻 ， 长实集团对包括观点地产新媒体在内的媒体表示 ， 和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司 ， 亦不是由其控制 。
长实亦强调 ， 公司所有发展项目均严格按照国家法规进行 ， 并不存在囤地的情况 。 “作为地产开发商 ， 公司的主要业务为房地产买卖 ， 我们一直按计划完成发展及出售项目 。 ”
不过真实情况究竟如何？只能说这份回答多少有点转移视线的嫌疑 ， 讲的“是事实 ， 也不是事实” 。
不消说至少直到今年8月前 ， 和记黄埔（成都）仍是长实集团旗下子公司 。 在7月24日 ， 长实才刚宣布 ， 将南城都汇项目以价格约71亿港元打包出售予禹洲集团和瑞卓置业 。
按照长实的说法 ， 目前这桩交易算是交割完成 。 因此 ， 和记黄埔（成都）此时此刻并不属于长实的附属公司且不由其控制 ， 但在此之前呢？
南城都汇项目的历史最早亦可以追溯到2004年 。 当时和记黄埔地产进军成都成立公司 ， 拿的第一个项目就是南城都汇 ， 至今已过去16年 。 公开资料显示 ， 项目拿地总对价约21.35亿元 ， 按土地面积1036亩（约69.07万平方米）计算 ， 成交楼面价1030元/平方米 。
作为超级大盘 ， 南城都汇分8期建设计划2.33万个单位（包括住宅及商铺） ， 总建筑面积约超过250万平方米 。 截至目前 ， 项目已推出6期产品 ， 第7、第8期则为现房/准现房状态 ， 未出售房源合共达6750套 。
南城都汇上一次开盘 ， 是在2016年9月推出第6期汇彩园 ， 预售价格约为1.2万-1.6万元/平方米 ， 到翌年9月升至1.65万元/平方米 。
据悉 ， 如今南城都汇项目整体的二手售价约为2.2-2.4万元/平方米 。 其中第6期汇彩园在今年9月份的参考价为2.65万元/平方米 。
南城都汇项目开发时间过慢是真实存在的情况 ， 而且不是孤例 。 和记黄埔（成都）作为开发主体 ， 要说没有来自更高级的指示 ， 一间项目公司能主导执行如此漫长开发周期 ， 是难以想象的事情 。
至于否认“囤地” 。 一个项目十几年的开发历程 ， 不能说是严格意义上的囤而不建 ， 但项目的开发周期确实拉得够长 。 上述限贷文件的指向则更清晰 ， 是“捂地、捂盘” 。 期间 ， 土地成本随着销售价格的上涨而变得愈发微不足道 ， 也推高了项目的毛利表现 。
与南城都汇相同 ， 长实集团目前在中国内地的项目储备 ， 绝大部分都来自于早期的纳储行动 。
例如上海真如高尚领域项目 ， 早于2006年即以底价22亿元成交 ， 但直到5年后项目仍处于打桩阶段 。 高尚领域最终在2013年首次开盘 ， 2016年加推 ， 直到今年6月份该项目仍能推出多达1108套房源 。


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