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项目|成见 | “不囤地”李嘉诚 和黄成都限贷背后被戳中的痛点( 二 )


而长实在2004年拿下的陆家嘴(600663,股吧)世纪大道地块 ， 就经过了12年的开发历程 ， 在2016年才最终落成为世纪汇广场 。 北京姚家园地块由长实于2001年以7亿元价格拿下 ， 2005年6月逸翠园第一期动工 ， 但直至2019年项目二期才传出开工消息 。
2019年10月 ， 长实集团将大连市西岗项目出让给融创中国 ， 交易价超过40亿元 。 该地块是由长实于2011年12月以总代价19亿元投得 ， 截至出售时间过去了8年 。
事实上 ， 通过慢周转获取土地增值带来最大的收益 ， 是李嘉诚旗下企业在房地产领域最常用的获利手法 。 中国之外 ， 和记黄埔地产位于伦敦Lewisham区的Convoys Wharf项目 ， 在获得当地政府的规划批准允许动工前 ， 也搁置了15年 。
虽然最早在2004年 ， 国土资源部、监察部就联合下发通知 ， 要求从2004年8月31日起 ， 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 ， 同时发展商必须及时缴纳土地出让金 ， 如果在两年内不开发 ， 政府可把该土地收回 。
2007年 ， 国土资源部加大对闲置土地的清理力度 ， 以及对囤地开发商查处力度 ， 出台4条办法限定开发商囤地 。 其中就提到规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年 ， 确保供应出去的土地能够及时开发建设 ， 形成住房的有效供应 。
2008年 ， 国务院出台文件 ， 明确土地闲置满一年不满两年的 ， 按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费 。
但长实通常的做法是用多期开发的大盘模式 ， 将项目建设周期尽量拉长 ， 以达到“捂地、捂盘”的效果 。
这种开发模式 ， 可以说多少有点跟不上国内现时的情况 ， 尤其在当前的政策氛围下 。 最近被热议的“三道红线”新规 ， 虽然表面上是针对房企的负债情况 。 在某种意义上 ， 尤其是针对土地如何估值方面 ， 是希望借此促进企业加快开发 ， 避免囤房囤地 。
所以即便有声音认为 ， 从商业的角度看长实这种行为无可厚非 ， 是商家逐利的表现 。 但也是与目前的基调相背离的 。
这同样能关联到李嘉诚近年来的撤资行为 ， 虽然“超人”在国内的大量投资不只涉及房地产行业 ， 但大量的项目抛售、资金撤出仍是事实 。 自2013年起 ， 长实集团就频繁出售在内地积累的土地资产 ， 高额套现将资金投往其他地区 。
尽管不少香港企业至今仍大力投资中国内地 ， 但这位最著名港商的撤资行动 ， 仍被认为是具代表性的意义 。 而在中国经济越来越强调要发挥超大规模市场优势和内需潜力的当下 ， 这关乎到信心问题 。
成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界 ， 多数情况下我们并不是先理解后定义 ， 而是先定义后理解 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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