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集团|恒大地产四年回A路，多渠道运作寻求融资突围

9月24日 ， 一份未经证实的报告 ， 将中国恒大（03333.HK）推向风口浪尖 。
该份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》提及 ， 如果恒大地产本地重组未如期完成 ， 可以引发一些列系统风险 ， 包括资本金大幅减少 ， 可能导致现金流断裂 ， 引发恒大集团在相关银行、信托、基金等金融机构及券商市场的交叉违约 ， 存在进而引发系统性金融风险的可能 ， 对经济平稳健康发展造成严重影响 。
报告中所提及的重组 ， 是恒大集团旗下之恒大地产重组深深房（000029）回归A股 ， 此事最早发轫于2016年 。
今年9月20日 ， 深深房发布公告称 ， “由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革 ， 交易结构较为复杂 ， 属于重大无先例事项 ， 重组方案还需进一步沟通与论证 。 ”此时距离该公司股票在2016年9月14日起停牌 ， 已超过4年 。
引战双刃剑
早在2017年初 ， 恒大为了更好的推动与深深房的重组工作 ， 开启了一系列资本运作 ， 第一步便是为旗下之地产板块引入战略投资人 ， 稀释恒大集团在恒大地产中的股权占比 ， 以符合相关上市条款的要求 。
彼时的恒大债务压力已经显现 。 据引战文件显示 ， 截至2016年底 ， 恒大地产总资产9268亿 ， 但总负债8655亿 ， 扣除预收账款后的负债率82% ， 计入1160亿的永续债后的净负债率445% 。
2017年1月2日 ， 首轮战投落地 ， 总金额300亿；此后的第二轮和第三轮引战分别发生在当年6月1日和11月6日 ， 包括中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业 ， 均成为恒大地产的股东 。
三轮增资完成后 ， 战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金 ， 共获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益 ， 而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业（恒大中国全资子公司）的持股比例下降至63.46%权益 ， 恒大地产将继续为恒大集团的附属公司 。
引入1300亿战略投资后的中国恒大 ， 顺利偿付了1160亿永续债 ， 公司债务负担大幅下降 。 当时机构测算显示 ， 第三轮战略投资引入后 ， 恒大的资本金得到较大充实 ， 使得其净负债比率从2017年中期的约300%下降至150%左右 。 鉴于公司对重组深深房充满信心 ， 曾表示将进一步降杠杆 ， 力求将净负债比率下降至70%左右 ， 预计在2018~2020年实现 。
但是 ， 引战时设置的对赌条款 ， 也为恒大重组留下隐忧 。 首先 ， 恒大地产向战略投资人承诺 ， 公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元 。 三年合计盈利总额1650亿 。
其次 ， 如果到2020年恒大地产未能完成重组深深房实现回归A股计划 ， 战投有权利要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权 ， 或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份 。
过去几年时间内 ， 恒大按照约定向战投支付了高额股息 ， 鉴于此 ， 战略投资人同意将重组完成时间顺延一年至2021年 。 这意味着 ， 如果恒大不能在2021年前重组成功 ， 1300亿的战投股东仍有可能要求恒大及许家印履行回购义务 。
恒大地产集团的战略投资者 ， 曾经寄希望于深深房的重组成功 ， 从二级市场退出 。 但有迹象显示 ， 部分投资人已开始考虑其他退出渠道 。
日前 ， 市场消息显示 ， 苏宁相关人士在9月18日的投资者会议上表示 ， 若2021年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市 ， 苏宁计划行使相关条款 ， 要求拿回200亿元人民币战略投资资金 。
融资突围
临近2021年 ， 房地产调控并没有松动迹象 ， 相反 ， “三道红线”的祭出 ， 让杠杆居高不下的恒大倍感寒意 。 因为按照三条红线规定 ， 恒大将无法新增债务 ， 只能通过自有资金偿还债务 。
事实上 ， 恒大早有预见 ， 并在2020年初开始有所准备 。 3月31日 ， 该集团2019年度业绩发布会上 ， 董事局主席许家印对外宣布：集团于2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”的全新发展战略 ， 这一新战略的核心目标是用三年时间 ， 实现销售金额万亿跨越 ， 大幅降低负债总额 ， 过渡至稳健发展新阶段 。


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