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乐居财经|商业不动产30标杆企业存增量数据/发展战略大调查( 二 )


乐居财经|商业不动产30标杆企业存增量数据/发展战略大调查
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▌商圈分布：新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升
从商圈分布来看 ， 近4年来 ， 标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比 ， 整体呈现出下降趋势；而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势 。 “标杆30”的整体布局 ， 呈现出由传统核心商圈 ， 向新兴非核心商圈延伸的现象 。
一方面 ， 随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升 ， 区域型购物中心的优势逐步凸显；另一方面 ， 新兴商圈基础设施的完善性、先进性 ， 对标杆企业的吸引力也在逐渐提升 。
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02
“大资管”时代 ，
凯德、万达、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”
进入存量时代的商业地产市场 ， 不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式 ， 转而开始探索轻资产模式 。 如何有效的进行资产管理 ， 在保持较低风险水平的同时实现效益最大化 ， 成为标杆房企未来发展战略的核心 。
▌凯德中国：亚洲资管行业的先行者
至今 ， 凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验 ， 其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作+互联网+”的形式 。
通过将投资开发或收购的项目 ， 打包进自身持有部分股权的私募或信托基金 ， 待项目发展进成熟阶段 ， 并实现资产增值后 ， 再将项目打包通过REITs方式退出 ， 最终实现循环投资 。
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◎如2018年初 ， 凯德卖出在中国拥有的20家购物中心项目公司100%股权及相应负债 ， 通过逐步抽离中国非核心城市的资产 ， 强化自身在核心大城市的业务布局 。 同时也是对原有“PE＋REITs”战略的补充 ， 主要表现在拓展资金补充渠道与退出渠道上
另外 ， 凯德中国与时俱进的将轻资产融合“互联网+” ， 进一步提升创新能力和产品的吸引力 ， 以此改进略显疲软的传统轻资产战略 ， 增强运营能力 ， 将核心竞争力再推进一个台阶 。
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◎如北京天宫院凯德mall将引进凯德星会员系统、利用大数据精准进行消费者画像 ， 打造为融入“互联网+”概念的智慧商场
▌大连万达商管集团：国内轻资产模式的践行者
作为国内商业地产行业中的佼佼者 ， 万达上市过程一波三折 ， 轻资产化成其最终选择 。
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目前万达有“投资+合作开发”两种轻资产模式：
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历经5年多沉淀 ， 现在万达的“轻资产”兵团规模渐显 。 至2019年 ， 轻资产项目比重已达到67%；2020年拟开业及在建万达广场 ， 轻资产项目占比均过半 。 值得一提的是 ， 面对不同线级城市 ， 万达采用“高线级城市持有+改造比重高 ， 低线级城市轻资产化程度高”的策略：
因“一线地贵” ， 万达项目以重资产持有为主 ， 同时倚重“存量改造”或“轻资产” ， 触达一线城市的核心地段 。
而在新一线及二线城市 ， 万达则呈现出“自建自营自持+与当地开发商抱团”的开发特征 。
【乐居财经|商业不动产30标杆企业存增量数据/发展战略大调查】三线及以下线级的城市则成为万达的主战场 。


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