乐居财经|商业不动产30标杆企业存增量数据/发展战略大调查
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每一场危机带来的都是行业的变革 ， “好的可能更好了 ， 差的可能更差了 。 ”
商业地产的上半年 ， 大部分房企在挣扎求存 ， “黑天鹅”事件延续并加剧了2019年以来商业不动产行业的“难” ， 呈现了“外资商场撤退 ， 百货加速闭店”的现象 。 但“危”“机”并存 ， 部分房企趁势扩张地盘 ， 拉大优势：
2020年截至5月 ， 世茂完成两度配股融资 ， 合计进账了约69.5亿港元；
5月奥园以11.6亿元收购京汉股份29%股份；
6月 ， 大悦城地产5.78亿元收购苏州相城项目公司50.1%股权；华润置地25.57亿元收购北京、深圳、沈阳、宁波四个购物中心；
7月 ， 宝龙商业收购浙江星汇60%股权 ， 交易总价约4055万元；
8月 ， 王府井集团股份有限公司拟以8亿元收购陕西荣奥房地产开发有限公司100%股权；
9月 ， 中国金茂拟以1800万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目公司的60%股权 。
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◎图片来源：摄图网
步入存量时代的商业不动产 ， 面临高强度的竞争格局 。 赢商大数据选取商业不动产行业内30家标杆企业（以下简称“标杆30”） ， 以存量与增量、发展战略分析头部企业的发展轨迹 ， 预判接下来市场可能的动向 。
注：30家标杆企业包括凯德中国、恒隆地产、九龙仓、太古地产、新鸿基地产、嘉里建设、新世界中国、万达集团、华润置地、万科印力、爱琴海商业、龙湖集团、大悦城地产、新城控股、王府井、上海百联、世纪金源、苏宁置业、保利地产、瑞安房地产、合生创展、绿地集团、世茂集团、星河控股集团、协信集团、银泰集团、永旺梦乐城、远洋地产、招商蛇口、国贸集团 。 01
强者愈强 ，
商业地产市场集中度越来越高
▌项目持有集中度：总体提高但增幅减缓 ， 预期再升高
据赢商大数据统计 ， 2015-2019年 ， 全国已开业购物中心（商业建筑面积在3万㎡及以上 ， 下同）虽然在存量上仍保持两位数增长 ， 但增速自2015年起 ， 已连续5年出现下滑 。 与此同时 ， 近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升 ， 体量存量占比微幅下滑 ， 基本变化不大 。 
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从增量市场来看 ， 自2017年起 ， 全国新开业购物中心 ， 增速连续三年出现下滑 ， 尤其在2018、2019两年更是陷入负增长 。 综合存、增量数据来看 ， 行业整体市场自2018年已正式进入存量时代 。
值得一提的是 ， 近三年“标杆30”新增项目持有数量及体量占比持续上升 ， 持有集中度不断提高 。 
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随着购物中心市场温和回暖 ， 在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后 ， 市场竞争将更加激烈 ， 而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划 ， 以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位 。 而在短期市场仍难复原的情况下 ， 行业下行压力不减 ， 预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高 。
▌区域分布：标杆企业存量集中华东 ， 西北集中度提升较快
从2016-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看 ， 全国7大区域之中 ， 无论是数量上还是体量上 ， 皆以华东地区的存量占比最高 ， 项目集中度整体呈现稳定增长态势 ， 是各标杆企业的必争之地 。
而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比 ， 呈现出逐年下滑的态势 。 其中 ， 随着零售物业的迅猛增加 ， “商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语；华南地区商业市场渐趋饱和 ， 成熟产品线向低线级城市下沉 。
西北地区标杆企业集中度增速较快 ， 但从绝对值上看 ， 仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区 。 
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▌城市线级分布：高线级布局基本成熟 ， 低线级加速沉淀
近几年 ， “标杆30”企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定 ， 并采取持续下沉策略 ， 开始在低线级城市布局购物中心 ， 以抢占市场 。 但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力 ， 高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地 ， 低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心 。 
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近4年 ， 标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市 ， 作为标杆企业战略布局的头部城市 。 可以看出 ， 份额总额整体呈现逐年下降的态势 。 这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识 ， 避免投资单一区域 。
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