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华侨城|聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪？

 
华侨城|聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪？
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“千方百计增加现金流 ， 各单位‘一把手’要集中精力亲自抓去化、促回款、降负债 。 ”日前 ， 华侨城集团官方挂出一则《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 ， 段先念出席会议并提出工作要求》的文章 ， 表现出强烈的降负债需求 。 但奇怪的是 ， 该文章随后就被删除 。
这一系列操作不免让外界感到疑惑 。 在此前对“三道红线”的相关公开报道中 ， 在恒大、融创、绿地等12家被约谈的房企里 ， 华侨城赫然在列 ， 是销售规模最低的房企 。
而自8月20日住建部座谈会过后 ， 华侨城的股价已由7.38元跌至6.79元（截止9月24日收盘） ， 跌幅约7.99% 。
根据华侨城2020年上半年的财报数据 ， 华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52% ， 净负债率为111.24% ， 现金短债比为1.06 ， 比照“三道红线”的要求 ， 华侨城触及两条红线 ， 这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5% 。
华侨城|聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪？
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数据来源：国泰君安证券
一路高涨的负债
根据财报 ， 截止2020年上半年 ， 华侨城短期借款281.08亿元 ， 一年内到期的非流动负债79.09亿元 ， 短期债务总计360.17亿元 ， 对应的货币资金余额为 384.68 亿元 ， 也就是说 ， 现金刚好能覆盖短债 。
华侨城的财务健康情况在百强上市房企中仍处于靠后位置 ， 根据和讯网房产独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》 ， 在有数据可查的房企中 ， 华侨城排名倒数第8 ， 该榜单是根据净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2019年底）、现金覆盖比率三个维度进行平均加权得分 ， 计算出排名 。
华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位 ， 以文化旅游、房地产为主营业务 。
2017年 ， 房地产行业迎来全国性最严限购 ， 被普遍认为是房地产下行周期的开始 ， 但同年 ， 华侨城开始进行规模化提速 。 从2016年签约面积37.07万平方米 ， 到2019年销售252万平方米 ， 华侨城的销售规模增长了约6.8倍 。
规模增长的同时 ， 华侨城的债务也在不断飙升 。
华泰证券研报显示 ， 华侨城的净负债率从2017年开始一路飙升 ， 直至超过100%；华侨城的短债覆盖率则逐年下降 ， 按照行业标准 ， 1.5以上最为稳妥 ， 不过根据“三道红线” ， 现金短债比的标准是1 ， 华侨城处于接近触线的水平 。
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数据来源：华泰证券
经营现金流净额持续多年为负
根据财报 ， 2020年上半年 ， 华侨城实现营业收入 171.08 亿元 ， 同比下降 3% 。 房地产和旅游的营收占比分别为40%和58% ， 其中 ， 房地产营收68.89亿元 ， 同比减少42.09% ， 旅游营收99.49亿元 ， 同比增加73.79% 。
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数据来源：企业财报
此前 ， 有媒体质疑华侨城旅游营收和实际情况不符 ， 根据财报 ， 华侨城的说法是报告期内 ， 经营业绩较去年同期有所下降的主要原因是疫情影响 ， 公司旅游板块中的景区和酒店业务仍未至恢复上年同期水平 。
财报还显示 ， 华侨城旗下共有 21 家景区、25 家酒店、1 家旅行社及 2 家开放式旅游区 ， 共接待游客 829.7万人次 ， 为去年同期 47%的水平 。 在这样的情况下 ， 华侨城旅游业综合行业的营收还能保持73.79%的高增长 ， 实属不易 。
对此 ， 一位不愿具名的资本人士表示 ， 这可能与华侨城的财务分类有关 ， 华侨城的旅游业务没有具体的细分 ， 实际上 ， 里面也包含了一些商业综合体项目 ， 这些业务在上半年结转较好 。


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