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华侨城|聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪？( 二 )


不过 ， 即便如此 ， 根据和讯房产独家发布《2020年上半年上市房企经营能力榜单》 ， 上市房企的整体营收增速28.9% ， 虽然处于近三年的最低水平 ， 但仍维持增长 ， 华侨城无论是地产业务还是整体的营收表现 ， 都远远落后于行业 。
利润方面 ， 2020年上半年 ， 华侨城实现毛利额 93.1 亿元 ， 毛利率为 55.3% ， 分别较上年同期减19%和降低 10 个百分点；利润总额 29.19亿元 ， 同比下降 29%；每股基本盈利 0.2606 元 ， 同比下降 24% 。
现金为王 ， 在遇到疫情黑天鹅时尤其如此 ， 但华侨城上半年的经营活动现金净流量为-95.95 亿元 ， 较上年同期增加负数10.5亿元 。 和讯房产查阅财报发现 ， 除2016年以外 ， 华侨城经营活动产生的现金流量净额多年来一直为负数 。
华侨城|聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪？
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数据来源：财报 ， 单位/亿元
对于现金流方面的未来规划 ， 华侨城在回复调研机构时表示 ， 公司两大业务板块房地产及旅游综合项目前期建设周期长 ， 现金流分布不均匀 ， 流入与流出不具有同步性 ， 导致近几年财务报表列示的经营活动现金净流量为逐年下降的负值 。
另一方面 ， 华侨城进入快速发展阶段后 ， 获取了较大体量的优质地块 ， 导致经营性活动现金流净额有所下滑 。 华侨城表示 ， 如果刨开新项目拓展支出 ， 近三年运营性现金流量均为正值 。
努力实现年度经营现金流回正目标 ， 这是华侨城2020年最重要的目标 ， 也是降负债最基本的路径 。
华侨城的负债能降下来吗？
华侨城的经营现金流是否能回正 ， 现在言之过早 ， 当务之急是提交降负债方案 。
根据媒体报道 ， 被约谈参会的12家房企需要在9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整 。 华侨城的降负债决心显然也比较坚决 ， 明确表示要千方百计增加现金流 。
对于负债率指标 ， 在融资收紧之前 ， 华侨城就曾表示会通过提升存货周转速度和项目去化速度加快资金回流 ， 这也是最有效的降负债方式 。
对于下半年的打法 ， 华侨城表示要积极探索各种创新模式 ， 如加快项目开发节奏、寻求合作开发等 ， 推动项目开发、销售及回款 。 不过 ， 从目前来看 ， 华侨城的周转能力似乎一般 。
根据财报 ， 上半年华侨城累计实现签约销售面积 142.51 万平方米 ， 增速达74% ， 这原本是比较亮眼的数据 ， 然而 ， 与其相对的销售额却出现下滑 ， 华侨城上半年实现签约额 316.64 亿元 ， 同比降低 10% 。
在业内人士看来 ， 销售面积增加与签约金额下滑形成鲜明对比 ， 意味着华侨城的销售价格出现下滑 ， 一方面 ， 这与华侨城的下沉战略有关 ， 近年来华侨城开始布局低能级城市 ， 另一方面 ， 项目操盘不是华侨城的强项 。
对于降负债来说 ， 华侨城的真正优势是土储 ， 在2019年财报中 ， 华侨城表示 ， 公司年内累计获取土地 47 宗 ， 其中28个项目以底价摘牌 ， 有效降低了资源获取成本 。
根据财报 ， 华侨城2020年上半年新获取土地项目14个 ， 对应建筑面积642万平米 ， 新增土地总价221.8亿 。 截止2020年上半年 ， 华侨城累计土地储备2802万平方米 ， 对应建筑面积5283万平方米 。
和讯房产计算发现 ， 以2019年252万的销售面积为参照 ， 华侨城的土储面积是销售面积的21倍 ， 非常充足 。
上述资本人士表示 ， 对华侨城来说 ， 短期降负债也许不难 ， 华侨城凭借资源优势以低价拿了大量土地 ， 可以通过出售项目来快速回款 ， 而且获得不错的股权收益 ， 实际上 ， 过去几年 ， 华侨城已经陆续与华润、融创、万科这样的房企进行联合开发 。
不过 ， 亿翰智库认为 ， 从华侨城的“旅游+地产”的经营模式来看 ， 其获取土地的占地面积很大 ， 后续投资开发成本较高 ， 且对当地的人口流量也有较高的要求 。 “旅游+地产”模式在低能级城市的推广可能面临一定的不确定性 ， 需密切关注后续华侨城在二三线城市的运营情况 。


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