江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

普遍现象|聚焦房企降负债②丨吴建斌：降价可能会成为下半年楼市的普遍现象( 二 )


除了上述三种方式 ， 吴建斌表示 ， 有些房地产企业可能还会选择“明股实债”等方式 ， 将表内负债转换成表外负债 ， 通过优化财务报表来降负债 。 长期而言 ， 这些方式不可取 ， 这不是真降 ， 而是一种粉饰 ， 不赞同 。
房地产的市场空间足够大
人们一讲到房企的负债率高 ， 就好像是洪水猛兽一样 。 降负债率也喊了很多年 ， 但并没有显著效果 ， 该如何正确看待负债呢？
吴建斌坚持认为 ， 相当一段时间 ， 高财务杠杆是根本降不下来的 ， 一是没有这个条件 ， 二是没有降的理由 ， 三是它能够推动公司的快速发展 ， 从心理上也不需要降 。 但“三条红线”监控出来后 ， 就不容房企再想入非非了 。 从根本上来说 ， 降负债还取决于房地产市场有没有发展空间？房地产市场是不是已经到头了？
吴建斌认为 ， 房地产行业的发展空间仍然很大 。
一方面 ， 中国的城镇化率大约60% ， 改善住房需求量很大 ， 现在提倡都市圈发展 ， 这也需要房地产的支持 ， 所以说房地产市场的空间足够大 。 有人认为 ， 当前是房地产市场行业的高峰 ， 未来行业会逐渐下滑 ， 对于这种说法 ， 吴建斌认为并没有真实的理论根据 ， 即使横盘 ， 也许都要横盘十多年 。 假设城镇化率按照每年实现0.5%—0.6%的转化 ， 房地产行业也会在高峰震荡15年 ， 所以行业机会还很多 。
另一方面 ， 有些房地产企业出现债务违约只是个案 ， 并不能代表整个行业 。 房地产是一个资金密集性及资金高周转行业 ， 中小房企的融资成本又很高 ， 如果房企把短债长用 ， 这是商业模式出了问题 ， 是自身战略选择和商业模式出了问题 ， 并不是行业出现问题 。
吴建斌认为 ， 继续适当的规模扩张是非常好的选择 。 因为有规模才有红利 。 不过 ， 房企规模扩张的度要适度 ， 同时在负债管理方面需要设定一个铁一般的安全垫 。 这需要把握三个方面：一是要分清当下市场是上行、横盘还是下行；二是要分清利润的空间到底还有多大；三是房企要有自己清晰的策略 ， 是偏向机会主义者还是偏向长期主义者 。 如果企业战略偏向长期主义者 ， 那么长期的财务杠杆就要保持一个中偏低的水平 ， 而且要维持在一个较低的水平范围之内 ， 安全垫就要厚 。
（责任编辑：徐帅 ）


推荐阅读


上一篇：尼日利亚 尼日利亚油罐车发生爆炸并起火，致至少28人死亡

下一篇：进入 杭州滨江一地铁工地附近路面发生塌陷