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普遍现象|聚焦房企降负债②丨吴建斌：降价可能会成为下半年楼市的普遍现象

 
普遍现象|聚焦房企降负债②丨吴建斌：降价可能会成为下半年楼市的普遍现象
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降负债政策发布不久 ， 就有房地产企业喊出要降价 ， 该如何看房楼市降价行为？这种降价是个案还是会演变成楼市的普遍现象？
为了回答上述问题 ， 和讯房产日前采访了知名地产人吴建斌 ， 在他看来 ， 房子降价是好事 ， 下半年楼市供应估计加大 ， 竞争会比较激烈 ， 从房企角度讲 ， 降价促销可增加企业经营性性现金流 。
他表示 ， “三道红线”给出了具体调控目标 ， 反而是好事 ， 由此 ， 房地产市场未来有可能恢复到比较理性的状态 。
接下来很多企业可能都会降价
人们对房价营销战早已耳熟能详 ， 但到底是真降价还是纯营销噱头 ， 让很多人摸不到头脑 。
对此 ， 吴建斌表示 ， 是否真降价要看每个楼盘的定价机制 ， 比如 ， 项目要降价10% ， 但降价前把价格拉高 ， 然后对外宣传时说降了10% ， 实际上没有降 ， 这种做法就只是宣传口号而已 。 另一种是真降价 ， 降幅可能没那么大 ， 目的是扩大销售影响并实现销售 ， 增加现金回流 。
对于当前市场上有房企降价30%的现象 ， 吴建斌认为大概率是真的 ， 因为降价企业开发的大都是大盘 ， 而且项目位置大多比较差 ， 不在主要城市的市中心地段 。 他表示：“若一步到位降价30% ， 如果能把尾盘清掉是好事 ， 而最担心的是真降价了还卖不出去 ， 那就很糟糕 。 ”
那么 ， 接下来 ， 还会有企业会降价吗？
吴建斌认为大概率还会有的 ， 好多企业可能会跟 ， 原因大概有如下两点：
一方面 ， 降价是重要的营销方式 。 2020年上半年被疫情耽误了 ， 销售普遍不及去年 ， 房地产企业销售压力全部转入到下半年 ， 因此三四季度是房企推盘的高潮 ， 很多楼盘会在此时推出 ， 因此市场供应加大 ， 竞争激烈 ， 这时候采取降价是一种直接取胜的方式 。
另一方面 ， 降价有利于降负债 。 简单说 ， 降价促销对降负债肯定是好的 ， 降价出售可以增加现金流 ， 进而降低有息负债 ， 对于负债率的降低有很大帮助 。 “三道红线”提出的控制指标 ， 大部分房企都有距离 ， 长期来看 ， 经营现金流的回流越好 ， 越可以满足“三道红线”监管指标的需要 。
上半年高价地可能亏损
“三道红线”给企业设置了具体的达标目标和日期 ， 吴建斌认为该政策是“房住不炒”政策的延续 ， 此前只是政策方向 ， 现在给出了具体量化指标 ， 还是很严格的 ， 为的就是不把过多资源转投到房地产行业上 。
如今 ， 降负债已经成为行业的主旋律 ， 那么 ， 从理论上讲 ， 房企有哪些方式可以降负债呢？
吴建斌总结了三种方式 ， 首先是控制支出 ， 从投资端进行控制 ， 比如买地不能太激进 ， 譬如此前拿出100亿元拿地 ， 如今可能要减少到70/80亿元 ， 这是最为重要的降负债方式 。
当然 ， 吴建斌表示 ， 市场出现的降价现象 ， 导致土地市场短期有可能受压 。 如果土地价格很高 ， 面粉贵过面包 ， 那么就没人愿意做这门生意 。 从这点可以推导 ， 企业在买地方面会更加慎重 ， 有可能不再高溢价抢地 。 如果很多企业都慎重的话 ， 整个房地产市场就会出现一个比较理性的做法 ， 这是有可能的 。
不仅如此 ， 个别城市上半年土地市场热度较高 ， 出现高溢价抢地的现象 ， 吴建斌认为 ， 在“三条红线”政策出台后 ， 搞不好上半年的高溢价地块开发完后会出现亏损 。
第二条路径是加快土地开发和销售 。 把已经建好的房子要尽快卖出去 ， 形成真正的经营性现金流 。
第三条路径是股权融资 ， 比如努力做定增 ， 在香港上市的房企有机会做股本金融资 ， 而内地上市的房企就没有这个有效途径了 ， 但无论如何都要努力扩大股本 ， 把分母做大 ， 负债率水平也可降下来 ， 也能逐步满足“三条红线”的要求 。


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