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风财讯深度|实探和记黄埔“捂地”现场：长满荒草、挖机“散步式”工作多年、曾接触融创

来源|风财讯作者|胡俊
9月23日 ， 成都市高新区财政金融局一纸函件 ， 让和记黄埔（以下简称和黄）“捂地”事件全国发酵 。
（详见风财讯《深度调查：和黄成都囤地遭官方揭皮一场精妙诡辩和白狼操作》） 。
和黄“真假捂地”的剧情 ， 同样在重庆上演 。
风财讯深度|实探和记黄埔“捂地”现场：长满荒草、挖机“散步式”工作多年、曾接触融创
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剧情的主角是和黄御峰（重庆杨家山项目） ， 这个总面积高达2500亩的超级大盘 ， 一共规划了18期 ， 13年来只开发到第4期 。
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远处的楼宇 ， 即是和黄御峰已经开发出售项目 ， 挨着的大片荒山 ， 均是后期地块 。
吊诡的是 ， 与拖沓的开发节奏相比 ， 开发方一直积极需求项目接盘者 ， 不过在2年前200亿转让的计划被拦截后 ， 和黄御峰又回归原来的状态 。
目前 ， 和黄御峰已经没有在建而未销售的项目 ， 2019年的“存货”别墅 ， 今年共计卖约5套 。 而在工地上 ， 两辆挖掘机基本属于“散步式”开工 ， 这个状态 ， 已经维持了2、3年 。
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拿地13年
“蜗牛般的开发速度”
这曾经是个美好的饼 ， 就是画了13年 。
2007年4月 ， 和黄以24.5亿元正式接手重庆南岸杨家山片区2500亩土地 ， 宣布投资120亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区 。
该地块总用地面积164.4万㎡ ， 建筑面积321.3万㎡ ， 发展为集居住、商业、绿地及市政设施于一身的大型综合项目 。
由李嘉诚旗下香港长江实业(中国)有限公司、和记黄埔地产有限公司 ， 与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司（下称：和黄南岸公司）进行开发 。
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重庆市政府曾将“和黄杨家山项目”纳入“2010年重庆市级重点建设项目” ， 原计划2008年上半年启动 ， 但和黄并没有如期动工修建 。
在重庆数个论坛上 ， 这块土地被重庆人讥讽为“蜗牛般的速度”、“割政府和人民韭菜的 。 ”
“照这个速度50年也开发不完 。 ”
和黄推进御峰项目的意愿不足 。
2011年 ， 就有媒体质疑该项目 ， 称其涉嫌捂地 。 彼时 ， 和黄御峰合作伙伴、重庆洋世达集团董事长杨勇公开表示 ， 项目之所以迟迟未开工 ， 是因为政府没有按时交地 。
见证当年拆迁过程的知情者称 ， 和黄御峰一期征地拆迁早在2007年就启动 ， 于2011年拆迁完成 。 按照业内标准 ， 实际上项目早已可以动工 。
在“拆迁-交地-动工”的口水战中 ， 项目地块价值飙升 。
2007年 ， 和黄拿地的楼面地价约为762元/㎡ ， 到2009年招商地产在南滨路拿了一块地 ， 楼面地价已经上涨到3450元/㎡ 。
时隔两年 ， 和黄御峰的土地价值可谓翻番 。
直到2019年11月15日 ， 保亿获得重庆弹子石一地块 ， 地理位置不如和黄御峰 ， 楼面地价为10008元/㎡ 。
据此计算 ， 保守估计该片土地增值约13倍 。
截至目前 ， 和黄御峰依然动工缓慢 。
【风财讯深度|实探和记黄埔“捂地”现场：长满荒草、挖机“散步式”工作多年、曾接触融创】9月24日 ， 风财讯在现场看见 ， 罗家坝轻轨站旁 ， 有2辆挖机正在“散步式开发” ， 且周边未开发地块 ， 长满荒草 。
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10年销售85亿
剩余土地值200亿
据风财讯统计 ， 截至2020年9月 ， 和黄御峰已销售7年 ， 2013年、2015年、2018年销售金额上了10亿 ， 2018年 ， 该项目由于政府限价 ， 一房难求 ， 网红了一把 ， 随后又陷入沉寂 。
和黄在渝 ， 开发速度不快、销售速度也不快 。
2020年 ， 和黄御峰并未有新组团推出 ， 2019年推出的别墅 ， 销售缓慢 ， 去化率刚过半 。
风财讯查询重庆网上房地产网签记录得知 ， 2019年开盘的御峰14号地块（渝住建委（2019）预字第（995）号）8-10幢共60套别墅 ， 尚有27套未出售 。
知情者说：“今年只卖出了5套 。 ”
和黄御峰10幢20套别墅 ， 有11套尚未出售
（来源：重庆网上房地产）
风财讯调出了和黄南岸公司2013~2019年的企业年报 ， 其中有和黄御峰每年的销售数据 。
2013~2019年 ， 和黄御峰共计销售总额约85亿（备注：2018年未公布销售金额 ， 但公布利润总额 ， 按照毛利润10%折算） ， 2014、2016年为亏损状态 ， 平均毛利润率在11~22% 。
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2016年考虑撤退


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