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乐居财经|转手即翻倍，李嘉诚的捂地术：“低买高卖”囤积土地


乐居财经|转手即翻倍，李嘉诚的捂地术：“低买高卖”囤积土地
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长江集团创办人李嘉诚
乐居财经林振兴张文静发自深圳
“集团并无在内地囤地 ， 批评的声音全是错 。 ”八年前 ， 李嘉诚在出席长和系2012年中期业绩报告会时 ， 义正严辞地针对“囤地”指责进行强烈否定 。
然而 ， 八年后的9月23日 ， 成都高新区财政金融局发布的一纸文件 ， 再次把李超人的捂地术摆上了台面 。
文件显示 ， 因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘行为 ， 严重影响区域房地产市场平稳发展 ， 禁止高新区金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款 ， 禁止高新区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助 。
这种严厉的处罚 ， 在地方史上也较为罕见 。
据悉 ， 和记黄埔成都旗下拥有位于高新区的南城都汇项目 ， 李嘉诚在2004年21.35亿元低价拿到手 ， 总土地面积1036亩 。 眼下 ， 该项目规划的8期建设只推出了6期 ， 还有6750套房源待售及部分车位 。
上次开盘 ， 已经是四年前 。
16年已经倏忽而过 ， 南城都汇楼面价已从竞得价1030元/平方米 ， 飙升到如今超过2万/平方米 。 靠着长周期开发、囤地卖项目 ， 李嘉诚获利不菲 。
针对被点名批评一事 ， 长实集团（1113.HK）拒绝背锅 ， 公开回应称 ， 和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司 ， 亦不是由集团控制 。 公司所有发展项目均严格按照国家法规进行 ， 并不存在囤地的情况 。
原来早在7月 ， 长实将成都南城都汇项目部分股权转让给RZ3262019Limited ， 这家企业由禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司各持股50% 。 作价约78.47亿港元 ， 为长实带来收益38.11亿港元 。
成都南城都汇项目 ， 只是长实“土地闲置”被处罚的一个缩影 。
和记黄埔位于东莞厚街的海逸豪庭项目 ， 因“闲置”长达95个月 ， 于2007年被国土部门征收7915万元土地闲置费 。 之后 ， 该项目仍继续“晒”了5年太阳 。
此外 ， 2010年8月 ， 和记黄埔在北京十三陵巨资打造的“皇家别墅”北新嘉园项目 ， 也荣登上了国土部曝光的“闲置土地黑名单” 。 昌平区国土分局曾多次以书面形式和口头形式催促其尽快开工未果 。 彼时 ， 和记黄埔2011年年报显示 ， 预计2014年仅能完成该项目的1% 。
截止目前 ， 长实在全国20多个城市50个项目 ， 均不同程度的疑似闲置 。 据长实半年报显示 ， 2020年内已完成及预期完成的物业 ， 这些项目重点布局在北京朝阳区及顺义区、上海普陀区及浦东新区、重庆南山区杨家山片区、广州增城及黄埔区、惠州大亚湾、东莞环岗湖和中山五桂区等区域 。
其中 ， 在9月初 ， 北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域项目就爆出被放上了货架 ， 对应价值达500亿元 ， 融创中国有意接手 。
虽然之后长实立即辟谣称 ， “市场上很多人对该公司的项目感兴趣 ， 但不代表公司须要出售相关资产” 。 然而 ， 这两处资产的“捂地”事实却是板上钉钉 。 据了解 ， 长实持有北京住宅项目地块已近20年 ， 直至2019年才开工建设 ， 北京项目部分楼体已封顶 。
上海高尚领域则握在手中14年 。 早在2006年 ， 长实联合和润集团以22亿元的底价共同购得高尚领域地皮 ， 其中长实及和润分别持有60%和40%股权 。 而今 ， 历时十余年的开发慢途 ， 随着上海地价上涨 ， 高尚领域所属的真如板块的楼面价已较长实拿地之初的3000多元每平米 ， 增长了十几倍 。
在这两个项目外 ， 长实其他项目也早已以“捂盘”闻名 。
最知名的莫过于北京誉天下 。 1993年 ， 长江实业首次作为大股东参与誉天下项目开发 ， 该项目也是其在北京开发的第一个项目 。 2003年 ， 长江实业完全拥有该地块；2005年 ， 开工不久就因工程问题停了 ， 直至2008年复工 。


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