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乐居财经|转手即翻倍，李嘉诚的捂地术：“低买高卖”囤积土地( 二 )


2018年 ， 誉天下项目终于全部竣工 。 从1993年参与开发算起 ， 该项目的开发花耗时25年 ， 也就是1/4个世纪 。
另一处备受质疑的地块位于重庆南岸区杨家山片区 。 2007年4月 ， 和记黄埔斥资24.5亿元 ， 获得该片区2500亩土地 ， 并宣布投资120亿元打造集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区 。 3年后才迟迟开工 ， 彼时开发商称是由于政府没有按时交地 。 但13年过去 ， 该地块的御峰项目仍在未完成项目之列 。
位于上海浦东新区的御沁园还曾因久不开工上了“黑名单” 。 该项目于2008年获得 ， 2010年1月“荣登”上海市规划和国土资源管理局公布的8幅拟收回和督促开工的闲置土地名单 。 在这1年多以后 ， 该项目才“龟速”开工 。 2012年开始销售 ， 截至2020年9月 ， 仍有18套住宅未售出 。
广州项目同样“资历不浅” 。 2020年半年报中显示 ， 目前长实在广州的在售住宅项目有御湖名邸及逸翠庄园 。 其中 ， 御湖名邸项目于1995年4月进行土地出让 ， 有部分物业直到2020年才取得预售证 ， 时隔25年；逸翠庄园项目于2005年12月拿地 ， 部分物业于2019年9月方竣工 ， 2020年才领取预售证 。
2019年、2020年 ， 和记黄埔位于中山五桂山和惠州大亚湾的泷珀花园相继开盘 。 据乐居财经获悉 ， 中山五桂山地块早在2010年就已获得 ， 彼时约定2013年7月交地 ， 2016年7月竣工 。 惠州大亚湾地块拿地也有不少年 。
2013年后 ， 长江实业未在内地拿地 。 但截至2020年6月30日 ， 其在内地的土地储备仍有8300万平方呎 。
值得注意的是 ， 按照《闲置土地处置办法》等规定 ， 对未动工开发满一年的 ， 按规定征缴土地闲置费 ， 并督促项目业主及时动工建设；对未动工开发满两年的 ， 无偿收回国有建设用地使用权 。
知情人士指出 ， “但是在实际执行中 ， 有些人总能找到规避的办法 ， 责任最后也都不是由他承担 。 ”
为何开发速度如此之慢？
通常而言 ， 市道低迷时购入土地 ， 等待时机成熟再开发 ， 这种典型的捂地式操盘模式 ， 正是港资所擅长的 ， 李嘉诚亦然 ， 拉长开发周期无疑能给长实带来了一定程度资产增值收益 。
以北京誉天下项目为例 ， 长达25年的开发 ， 让长江实业等来了该地块的“飞升” 。 经过10多年的囤地 ， 中央别墅区交通配套和区域环境有了明显改善 ， 土地价值大大提升 。 再经过10年的开发 ， 中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺 ， 土地溢价可想而知 。 据了解 ， 2008年誉天下别墅上市时 ， 价格为20000元/平方米 ， 如今已达到65000元/平方平 。
而重庆杨家山片区 ， 2007年和记黄埔以24.6亿元获取该地块 ， 2018年有媒体报道和记黄埔拟出售该处资产 ， 报价200亿元 。 而2007年成交楼板价约760元/平方米 ， 十年后已涨了近10倍 。
这种土地“慢周转”模式一直被诟病为“囤地” 。 虽然长和系接二连三地否认囤地的说法 ， 却难以让人信服 ， “其他开发商开发一个项目要四五年时间 ， 而长实开发一个项目却要花8年甚至10年时间 ， 这实际上就是一种变相囤地 ， 也是它的一种商业模式 。 ”相关业内人士指出 。
而长实囤地的另一种模式是“低买高卖” ， 囤积土地 ， 等溢价升值后再转让出售 ， 转手即翻倍 。
此次被点名的成都南城都汇项目出售即是这种模式的典型 。 追溯历史 ， 2019年10月 ， 李嘉诚将持有8年时间的大连西岗项目以超过40亿元 ， 2011年其拿地价格仅为19亿元 。 此外 ， 上海世纪汇项目经过12年开发周期后转让 ， 录得未经审核收益约62.2亿港元 。
乐居财经|转手即翻倍，李嘉诚的捂地术：“低买高卖”囤积土地
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【乐居财经|转手即翻倍，李嘉诚的捂地术：“低买高卖”囤积土地】据不完全统计 ， 从2013年至今 ， 李嘉诚旗下企业及公司在内地出售十多个项目 ， 揽金超560亿元人民币 。


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