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恒大|恒大的新页与旧页

恒大|恒大的新页与旧页
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危情两日 ， 恒大渡劫 ， 传闻与谣言背后隐藏着一个秘密 。
【恒大|恒大的新页与旧页】如果有人在2008年造访恒大（03333.HK） ， 一定会见到一个繁忙的许家印 。
从2006年开始 ， 恒大走出华南地区 ， 开始向全国扩张 ， 先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王 ， 到2008年初 ， 恒大地产的土地储备 ， 较2006年增长了7倍 ， 达到4580万平方米 。
切入二线省会城市 ， 享受人口聚集和城镇化红利 ， 坐拥优质土地储备 ， 完成上市融资 。 这是恒大当时的商业计划 。 然而 ， 人算比不过天算 。 先是上市计划搁浅 ， 又逢宏观调控 ， 银根紧缩 。 双重夹击之下 ， 全国扩张的恒大陷入了资金短缺的困境 。 以至于许家印直言——“这是我压力最大的一段时间 。 ”
解开这个困局 ， 恒大花了三个月时间 。 德意志银行、美林银行与郑裕彤旗下的周大福总共斥资五亿美元入股恒大 。
这帮助恒大度过了难关 ， 到2009年 ， 公司的销售规模突破300亿元 ， 同比增长了将近4倍 。 在各大地产同行开始角逐二线城市的时候 ， 公司已经领先市场 ， 得以从容对三线城市进行新一轮布局了 。
这造就了日后营业收入连创新高的恒大 ， 到2017年 ， 恒大的营收达到3110亿 ， 2018年达到4662亿 ， 到2020年9月24日 ， 这个数字是5049亿 。 如果将“金九银十”定理预估在内 ， 市场有望见证一个七到八千亿营收的新纪录 。
01 旧页与新页
基于对房地产行业的判断 ， 恒大凭借“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的三高一低 ， 成功实现了业绩的快速提高 ， 也成为了行业内其他公司复制学习的模板 。
然而 ， 尽管自2014年起 ， 恒大每年都在实现千亿级别的增长 。 发生在2008年的危局 ， 却难免在许家印心中留下警惕的声音——杠杆甜蜜而诱惑 ， 却也是周期来临时危机与存活的风险之源 。
自2017年起 ， 恒大做出了一个全面转向的举动——由“规模型”向“效益型”发展模式转变 。
自我颠覆的详细操作 ， 是改变过去的高速增长模式 ， 转而寻求高质量增长 。 将过去的“三高一低”打法彻底变成历史 ， 除了继续保持高周转和低成本 ， 将负债、杠杆与拿地规模统统降下来 。
这在恒大内部引起了一片争议之声 。 习惯了高举高打的业务管理者 ， 对于节奏的调整难免抗拒 。 但许家印的态度也很坚决——过去追规模有多猛 ， 现在抓效益就有多狠 。
作为与中国房地产行业同行的经营者 ， 又在2008年地产寒冬里吃过亏 ， 许家印显然懂得一个道理——从1998年房改开始 ， 房地产周期的刹车与油门始终来回切换 ， 目的只有两个：避免过热增长 ， 防止过冷下滑 。 地产企业如何把握好其中节奏 ， 就成为发展与存活的关键所在 。
而在新一轮地产调控出台之前 ， 兑现利润、积累现金、降低杠杆、收缩战线 ， 是避免被一块石头绊倒两次的唯一办法 。
半年后 ， 公司兑现了对资本市场的承诺 ， 完成了全部近千亿元永续债的赎回 ， 大幅改善了债务结构 。 2017年11月 ， 又引入了山东高速(600350,股吧)、苏宁电器等公司作为第三轮战略投资者 ， 累计完成了一千三百亿元融资 。
通过减债务、加权益 ， 恒大完成了杠杆优化 ， 同时伴随营业收入的增加 ， 在当年一举实现了资产负债率下降280%的目标 。 同时也造就了资本市场的一致预期：2017年 ， 恒大的股价涨幅超过了500% 。
这成为了恒大追求稳健财务结构的开端 ， 也确实帮助恒大在此后两年的周期波动中平安过渡 。 事实上 ， 自2018年“房住不炒”定调之后 ， 用“高负债、高杠杆”豪赌全国 ， 险中求贵的打法 ， 几乎已经被行业抛弃 。
02 刹车与油门的领悟
任泽平有一句名言 ， 对于房地产周期 ， 短期看金融 ， 中期看土地 ， 长期看人口 。 但对于房地产企业来说 ， 无论长中短期 ， 都要看自己的经营状况 。


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