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恒大|恒大的新页与旧页( 二 )


作为资金密集型行业 ， 增长、负债、土储规模三者之间的平衡 ， 是地产企业经营的核心：增长与负债的平衡 ， 是对发展节奏与风险的把握；负债与土储规模的平衡 ， 是资金运用的技巧；增长与土储规模的平衡 ， 是前者依托后者作为基础 ， 后者决定前者质量 ， 并最终决定资本市场如何评估的关键 。
只是对于房地产企业来说 ， 这门课程太精妙 ， 太需要前瞻能力和经验积累 ， 几乎成为外界考量地产企业的关键指标 ， 以至于连恒大这样的企业 ， 都需要不断面对来自外界的质疑与谣言——2020年9月“恒大吃紧、求援粤府”的传闻， 正是这种谣言的体现 。
但这则谣言无疑从侧面说明 ， 地产企业的财务结构安全性多么深入人心 ， “恒大吃紧”的谣言可以被终结 ， 但地产企业对财务安全的掌控 ， 却始终需要经营者当作头等战略对待 。
在2020年3月的业绩发布会上 ， 恒大集团提出了“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略 ， 即实现销售高增长 ， 土地储备规模严格控制 ， 有息负债力争每年下降1500亿元 。
这无疑是恒大“效益型”发展模式的延续 ， 作为跨越近三十年的老地产人 ， 许家印显然希望用这样的模式 ， 为恒大建立一个“增长、负债、土储规模”三者平衡的稳健模型 。
事实上 ， 透过公司在9月25日晚发布的公告 ， 不难看出恒大在这个模型上的实际操作效果 。
恒大|恒大的新页与旧页
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在“高增长”方面 ， 截至9月24日 ， 恒大累计实现销售5049亿元 ， 同比增长11.4%；销售回款4521亿元 ， 同比增长51.3% 。 截至6月30日 ， 现金余额2046亿元 。
此外 ， 自9月3日起 ， 公司推出全国楼盘大优惠 ， 计划在9月、10月两个月累计实现2000亿元销售 。 若能顺利实现 ， 则意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标 ， 且极有可能完成8000亿内控销售目标 。
在“降负债”方面 ， 其中“降负债”作为新战略的核心 ， 更提出了具体的量化指标：有息负债每年下降1500亿 。
截至9月24日 ， 公司有息负债较3月末已下降约534亿元 ， 融资成本下降2.24个百分点 ， 提前归还9月25日以后到期借款435亿元 ， 降负债成效显著 。
有趣的是 ， 公告回顾了恒大成立24年来的历史 。 在这24年里 ， 恒大共计借款20523笔 ， 从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况 。 而目前全国在建的866个项目 ， 均在正常开工建设 ， 公司运营健康平稳 。
在“控规模”方面 ， 据此前半年报数据 ， 公司严控拿地 ， 土地储备下降至2.4亿平方米 ， 仍可满足未来三到四年的发展需要 。
在2008年的寒冬阴影下 ， 恒大集团对于财务安全的原则变得高度追求收缩稳健：增长高度关注回款 ， 负债高度关注融资成本和逾期 ， 土地储备高度关注拿地成本与总额 。
换言之 ， 恒大对于地产行业的传统打法几乎已经弃之敝履 ， 这既包括大举借债高杠杆策略 ， 也包括大举拿地的激进储备策略 。
恒大在未来三年内实施的“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 其实都是以“由激进到稳健 ， 由规模到效益”为核心的转向模式的体现 。
当地产行业逐渐从“狂飙猛进、豪赌全国”转向存量博弈 ， 当地产企业的竞争进入越来越精细化操作的时代后 ， 财务安全、发展节奏和效益管理的价值将格外凸显 。 在回款上严格把控、在负债上降低比例、在土地储备上自我满足 ， 就是恒大地产作为带给行业的三个重要知识点 。
而统领这三个知识点的 ， 则是“对周期里刹车与油门的领悟” ， 这才是恒大地产在传闻与谣言背后 ， 埋藏的最终秘密 。
本文首发于微信公众号：阿尔法工场 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：王治强 HF013）


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