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金融业务分拆上市 能否再造一个绿地？( 二 )


谈及绿地金融 ， 要从耿靖说起 。 现年46岁的耿靖 ， 拥有专业金融背景 ， 是受聘哈佛肯尼迪学院的李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授、复旦大学客座教授、北美银行家协会会员 ， 曾在多家国有金融机构任职 ， 2014年 ， 耿靖选择进入绿地打造金融控股平台 。 6年过去 ， 在集团的支持下 ， 耿靖领导的绿地金融不断完善和优化自身业务板块 ， 已经成为绿地集团重要的多元产业支柱和利润来源 。耿靖坦言当年加入绿地看中3点：绿地的体制机制优势 ， 吸引了众多在绿地平台上创业发展的人 ， 这是企业发展的原动力；绿地内生的产业资源与优势；张玉良对绿地清晰准确的定位 ， 这是最关键的核心竞争力 。耿靖加入绿地之前 ， 张玉良与其有过一次长谈 。 交流探讨的时候 ， 张玉良透露出其有做大做强金融产业的想法 。 “我当时第一个问题就是问张总 ， 想做公司金融还是金融公司？”耿靖说 ， 战略上如果是做公司金融 ， 仅是为绿地提供融资配套服务的话 ， 是无法打造金融产业的；只有做金融公司 ， 才能做大做强金融产业 。 于是张玉良放手让耿靖在绿地的金融产业上大展身手 。 事实证明 ， 张玉良眼光没错 ， 绿地金融在集团这次转型中将站上C位 。其实 ， 耿靖在美国加州伯克利商学院学习金融工程的时候 ， 论文就是《如何构建金融控股集团》 。 当时 ， 耿靖还在美国JP摩根集团挂职工作和做课题研究 ， 研究的就是美国金融行业如何演变以及以JP摩根为代表的金融控股集团未来的模式 ， 最后形成了自己的论文 。 耿靖回国之后 ， 曾经给上海市委组织部提交过如何建立金融控股集团的专题报告 。 出于打造金融控股公司的抱负 ， 耿靖当年希望自己所学能在绿地这个平台上有所发挥 。耿靖认为 ， 当绿地把手中的客户数据通过业务化手段实现价值变现的时候 ， 这就是惊险一跃 。反观绿地数字化变革 ， 通过消费场景实现C端价值变现 ， 只有绿地金融是最合适的路径、通道 。 相比大基建、贸易港板块 ， 能够把绿地已有的应用场景串起来 ， 实现利润最大化的 ， 就是绿地金融了 。 但绿地金融只是三级子公司 ， 要做一个平台公司把金融业务装进去 。 这就有了绿地数科 。尽管绿地数科还没有完成注册 ， 但绿地金融分拆路径清晰：目前所有金融业务都在绿地金融里面 ， 未来绿地金融变成绿地数科的一级子公司 ， 绿地金融的业务板块会全部放进绿地数科 ， 而绿地金融将变成一个持牌机构 。大船掉头不易 ， 更何况重塑一个新的组织架构 。 日前 ， 国常会定调了金控准入规范 ， 绿地金融对标之后 ， 会申请金控公司拍照牌照 ， 所有持牌机构会留在绿地金融 。 耿靖已经不那么在乎前两年努力争取的保险等牌照了 。事实上 ， 所有牌照在数字科技的生态当中 ， 就是工具与渠道、路径 。 绿地通过把绿地金融注入绿地科技 ， 完成经营服务核心内容的剥离 。 这一做法 ， 能否让绿地实现资产估值提升与债务减负 ， 目前尚不得而知 。绿地金融有供应链金融和科技品牌 ， 再加上保理、租赁公司 ， 耿靖认为这是绿地金融具备toB端的供开放的应链金融模式 。 绿地金融要为供应链、产业链上的企业、合作伙伴营造生态 ， 通过供应链金融为企业提供融资服务 ， 同时为这些生态企业提供投资机会 ， 对其进行产业赋能 ， 使其价值得到提升 ， 比如做股权投资的时候体现的是股权投资收益 ， 对应的就是赋能投资结果 。 比如此前投资雅居乐物业 ， 经过产业赋能 ， 如今雅生活市值相比绿地收购的时候已经翻了5倍 。将牌照放在绿地金融 ， 立足于一个服务平台、渠道、工具 ， 可以同时为C端、B端提供金融服务 。 耿靖觉得绿地金融与绿地的关系 ， 将越来越像支付宝之于淘宝 。 绿地金融未来的核心是兼顾toC和to B ， 前者以绿地尊享为主体 ， 这当中附加了金融服务 ， 包括财富管理和消费金融服务 。不同的是 ， 绿地金融所对标蚂蚁科技、京东科技、苏宁金融等企业均没有to B的业务 ， 绿地数科却有to B的业务板块 。 正是这样的案例 ， 启发了张玉良 ， 绿地将利用金融板块作出“惊险一跃”：把To B的数据逐步变现 。为此 ， 耿靖打算把供应链金融应用到绿地的场景中 ， 但他指出 ， 不是所有行业都适合做供应链金融 。 这要看所在的行业系统性风险如何 ， 当一个行业或者产业处于没落期、收缩期 ， 此时把它“链”起来 ， 不是解决风险 ， 而是增大了风险 。 一个例子是 ， 平安惠普曾经在浙江推出互保互贷互联 ， 一旦出现系统性风险 ， 则无一幸免 。耿靖再以“火烧赤壁”的故事作类比 ， 刮西北风的时候 ， 船连在一起如履平地 ， 是非常安全的；一旦赤壁地区刮起东南风 ， 就说明出现系统性风险 ， 就变成火烧连营了 。绿地数科能否重塑一个绿地？耿靖认为绿地有28年的房地产从业经历 ， 积累了450万户业主家庭 ， 将近50万家一级供应商 ， 近300万家二级供应商 。 如何充分利用这一庞大的应用场景 ， 实现加之快速提升、利润最大化 ， 或许是再造一个绿地的关键着眼点 。绿地2018年就已开始酝酿重构组织 ， 目前科技金融的技术手段已经具备 。 “就金融来说金融已经狭隘了 ， 必须升华到一个金融科技为手段的、以大数据服务为基础的产业生态体系 ， 生态绝不是封闭的 。 正如贾跃亭最当初提出打造生态链的概念 ， 但生态不是一个乐视就可以打造的 ， 如果封闭的话就容易‘死循环’ 。 “耿靖指出 ， 生态是开放的 ， 必须多方主体构成 ， 其中少不了政府、企业 ， 第三个主体就是C端 ， 线下的叫场景 ， 线上的是平台 ， 构成了“产业+服务” ， 形成一个开放的生态 。 绿地金融上市之后 ， 将进一步探索如何改善B和C的关系 。参照欧美的房产开发机制 ， 耿靖认为 ， 随着行业细分 ， 投资商和开发商将进行分离 。 未来5-10年内 ， 或许更快 ， 业内巨头将不再是万科、恒大等头部企业 ， 而会是资本方 ， 比如平安不动产这样的投资商 。 未来 ， 绿地金融要做的就是投资商的角色 。对房屋销售模式的改变 ， 耿靖其实早就开始思考并展开内部讨论 ， 在前端做到基金化 ， 引入外部投资机构；开发经营性物业持有阶段进行基金化运作；并通过ABS、REITs等资产证券化方式实现后端退出 。 国际上成熟的REITs对经营性物业退出是最好的方式 ， 包括租赁房未来可以做一定模式的REITs ， 国内两大证券交易所目前已经开始试水 。21世纪经济报道采访人员了解到 ， 目前绿地金融正在申请一家新加坡数字银行 ， 向新加坡金管局申请的就是以供应链金融为核心业务的批发银行 ， 有望在年内获批 。重塑组织架构 ， 绿地还面临“人”的问题 。 耿靖指出 ， 前述创业平台就是绿地吸纳优秀人才的一个通道 。 耿靖把绿地比喻成一艘航母 ， 航母以外还有战略舰、护卫舰等 。 整个绿地体系中 ， 绿地和很多企业是互为战略伙伴和投资人的关系 。 在这个背景下 ， 绿地提供一个创业平台 ， 引入事业合伙人机制 ， 所谓一流人才“不花钱就请来了” 。 站在巨人肩膀上创业 ， 优秀人才犹如航母上的作战飞机 ， 是攻击力最强的 。 在绿地旗下 ， 事业合伙人持股比例最高可以达到40% 。 例如 ， 绿地的绿化园林公司、汽车销售公司等 ， 管理团队都持有40%的股权 。一边是高额有息负债的偿还压力 ， 一边是大数据变现前景 ， 张玉良能重塑一个绿地吗？


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