第一太平戴维斯|聚焦房企降负债⑤丨第一太平戴维斯李想：房企降负债难易不同，靠高杠杆弯道超车将很难重现
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专家观点一：不同房企降负债难易程度不同
李想认为 ， “三道红线”一推出来打击面还是非常大的 ， 因为其实很多龙头企业 ， 都是有很严重的资金层面的问题 ， 但是现在这个问题还没有爆发出来 。 有些企业 ， 比如说像泰禾、福晟 ， 这种公司就明显就已经暴露出很严重的财务问题了 。 这就为什么中央会出这么严厉、有针对性的政策 ， 以前的话调控政策都是针对整个房地产行业的 ， 比如说购房资格、限购、限售、限贷等 ， 但现在这个政策是专门针对开发商的财务安全性 ， 这在以往实属罕见 。
这也是一个调控升级的新趋势 ， 就是对房地产的管控越来越严格、细致了 ， 房企一定要警觉起来 ， 一定要有降负债的动作 。
实际上 ， 不同房企融资、降负债的难易程度是不同的 。
目前来讲 ， 一小部分房企 ， 对自身债务问题的警惕性较高、降债务行动的时间较早 ， 尽管他们的债务规模较大 ， 反而采用多元化的手段和渠道去降负债 ， 那么经过一两年的调整 ， 可能更快地完成降低债务的目标或是调整债务结构 。
中等规模的第二梯队房企 ， 降负债难度会稍微大一些 ， 因为这些房企多为区域性房企 ， 会不得不为了降负债放弃全国性布局或者布局不深的城市 ， 而且区域性房企融资渠道相对而言更窄一些 ， 降负债手段也会少一些 。 为什么像泰禾集团(000732,股吧)这次所面临的危机程度那么大 ， 其实就是因为长期的盲目快速扩张 ， 但销售回款比较慢 ， 同时债务规模增长速度太快 ， 导致了回款、融资等不能完全覆盖债务 ， 借新还旧做不下去了 ， 所以说泰禾现在有种命悬一线的感觉 。
专家观点二：房企降负债的几条路径：加快回款慎重拿地 收缩多元化业务线
李想指出 ， 面对“三道红线” ， 房企降负债是有一定措施的 ， 比如现金短债比要是大于一的话就是一道红线 ， 那就要求房企加强销售回款 ， 以前销售回款比较慢的话 ， 现在必须加速销售回款 ， 不能囤货 ， 这样才能保证现金短债比能保持安全 。
另外一种控制负债的路径就是要慎重拿地 。 过去传统的模式就是先拿地 ， 拿完地以后抵押给银行做开发贷 ， 然后卖房子回款 ， 这样形成一个套路 ， 但是现在这种模式难以为继、玩不转了 ， 开发贷受到严格监管 ， 而且开发贷也会形成中长期债务的增加 ， 这也是企业要认真考虑的 。
现在要求房企拿地要谨慎 ， 比如说财力有限的房企拿了几块地王 ， 肯定会对企业中长期的运营产生影响 。 尽管规模做大了 ， 但债务也会相应增加 ， 肯定会撞红线 。
还有一种降负债路径是企业收缩自己的业务线 ， 以前一些房企是比较喜欢搞多元化的 ， 比如说以住宅开发为主 ， 同时跨界去做酒店、文旅地产、购物中心、写字楼 ， 包括跨界做一些与地产关系不大的尝试 ， 其实这些都是不赚钱的 ， 或者不能快速赚钱的“兼职” 。 当前“三道红线”压顶 ， 很可能会促使某些企业剥离这些不赚钱的多元化业务线 。
还一种就是联合拿地 ， 比如说以前是一个开发商独家拿地、或者两个开发商联合拿块地 ， 现在是四到五个开发商联合拿一块地 ， 每家股权比较少 ， 这样会降低自身风险 。
另外一种就是明股实债 ， 表面上是一个股权融资 ， 实际上是变相的发债 ， 但是在财务表上可能无法体现出来 ， 还有就是想办法把债务转移到表外 ， 使得资产负债表比较好看一些 。
这些方法 ， 或明或暗 ， 目的只有一个 ， 是找到合适自己的途径去解决“三道红线”这个问题 。 以前他们是不重视 ， 或者说没有产生巨大的风险 ， 现在中央的最新调控政策已经明确要求企业必须去重视“三道红线”的问题 ， 如果不重视 ， 会出现严格监管、甚至是惩罚的措施 ， 所以“三道红线”也是督促企业对自身财务问题进行梳理 。
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