REITs|发展基础设施REITs恰逢其时万亿级市场静待开启

2025-12-31

从历史发展来看，多数国家或地区REITs的创立和快速发展都是在宏观经济和房地产市场经历转型背景下发生的。当前，我国正处在经济发展方式转换和资本市场深化改革的关键时期，叠加新冠肺炎疫情对经济的冲击，逆周期调控的必要性提升，而弱需求限制制造业投资回升，地产宏观调控政策放松可能性依然较小，基建投资再次成为稳投资、稳增长的重要手段。此时，推动基础设施REITs的发展能够大幅提升金融服务实体经济的效能、提高资本效率，为我国经济高质量发展提供新动能，可谓恰逢其时，未来可期。
一、发展基础设施REITs是历史发展的必然要求，相关规则体系正加速完善
【REITs|发展基础设施REITs恰逢其时万亿级市场静待开启】中国经济发展过去长期依靠房地产和基础设施投资，但同时地方政府隐性债务问题突出，基础设施融资面临瓶颈。为更好地满足经济高质量发展需要，进一步加强基础设施建设，加大补短板力度，亟需畅通投融资循环和催生发展新动能。此时，推动基础设施REITs的发展正是有效盘活存量基础设施资产、化解基础设施项目资金筹措难题、降低地方建设主体债务负担和杠杆风险的必然要求。
今年以来，基础设施REITs相关规则体系建设正加速完善。4月底，国家发改委和中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，8月初中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，共同构成了国内REITs试点“顶层设计+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系。9月初，为保障基础设施REITs试点顺利开展，规范基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为，沪深交易所就公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法及发售业务指引等配套业务规则向社会公开征求意见。
二、我国基础设施REITs市场潜在规模高达万亿级，发展前景广阔
发展REITs的关键在于底层资产成熟、有稳定现金流，而我国很多基础设施项目符合这一要求（比如污水、垃圾处理项目，供水、供热、供气等市政基础设施，以及高速公路等交通设施和5G、人工智能、数据中心等新型基础设施）且规模可观，为发展基础设施REITs提供了丰富的底层资产资源。整体规模上，2000年至2019年，我国基础设施建设投资完成额从每年不足1万亿元增长至18.6万亿元，年化复合增长率约为17% 。即使考虑折旧因素，粗略估计尚有超过100万亿元的存量基建资产。其中包括大量优质资产沉淀。例如，截至2018年年底，我国高速公路里程达13.8万公里，累计投资规模8.8万亿元，2018年通行费收入超过5500亿元。如果根据1%的可证券化率进行估算，我国基础设施REITs市场潜在规模就已在万亿元左右。另外，项目储备方面，单是PPP在库项目估算可为REITs直接提供约4000亿元备选标的。截至目前，上交所首批试点项目库和储备项目库已有20多单项目，未来推广基础设施REITs的空间十分巨大。
三、类REITs市场的多年探索为推广公募REITs积累了丰富的实践经验
REITs市场是循序发展的，自2014年国内第一个依托ABS架构的私募REITs“中信启航专项资产管理计划”发行上市以来，目前国内已发布了不少类RITEs产品。截至目前，已有34单类REITs产品在上交所发行，规模达567.5亿元，覆盖了仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种类型。这些类REITs案例和经验不仅适应了市场需求，还为公募REITs市场发展做了非常好的铺垫和准备。近年来，在中国证监会统一部署下，上交所积极开展基础设施REITs的理论研究和制度储备，对制约公募REITs发展的问题，从产品本质、技术要点、配套政策等方面进行全面探索，初步构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场，并已初具标准化REITs雏形。例如，2019年3月在上交所成功发行上市的“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”在产品结构中创新性地引入扩募机制，是内地首单可扩募的REITs产品，是境内REITs向成熟公募发展迈出的重要一步；再比如，2019年9月在上交所成功发行的“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”通过将类REITs引入基础设施领域，实现了对发展基础设施REITs的初探。这些都为下一步做好基础设施REITs试点的落实工作、进一步推广公募REITs积累了大量的经验和教训，为监管层出台针对性政策提供了有力的支持依据。

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