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金融八卦女|他借了两万笔钱，无一逾期，创业24年

这几天 ， 地产圈最大的“瓜” ， 仍然在发酵 。 虽然之前恒大已经对不实传闻报了案 ， 但依然有很多人觉得“恒大没钱了” 。
金融八卦女|他借了两万笔钱，无一逾期，创业24年
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最后恒大亮出了9月24日之前的所有家底：
【金融八卦女|他借了两万笔钱，无一逾期，创业24年】金融八卦女|他借了两万笔钱，无一逾期，创业24年
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1.
/这并不是恒大第一次“没钱”/
这不是恒大第一次遭遇“没钱”危机 ， 12年前的夏天 ， 恒大当时在全国拓展的37个项目中 ， 仅有4个项目达到了开盘销售的标准 。
最后郑裕彤出手相救 ， 国庆期间恒大18个楼盘全部齐开 ， 第一年打了75折 ， 在短短两个月就回笼了50亿元 ， 恒大掉了的一血顺利补回来了 。
8年前 ， 香橼发布了恒大的做空报告 ， 说恒大表外融资数额巨大 ， 致使恒大股价半天下跌20% 。
最后香橼因为做空散布虚假信息被处罚 ， 媒体用一句话概括了当时的那次做空：
而这次危机中 ， 恒大秀出的几条数据 ， 每条都很值得回味 ， 我们逐一分析一下 。
首先是销售数额、销售回款、预期销量 ， 今年在“三道红线”下 ， 销售回款其实是房企的“命门” ， 回款是获得现金流与资金支撑的首要路径 。
恒大负债不算低 ， 资金需要良好的流动性才能带得动这个大盘子 ， 今年上半年销售回款率已经超过了90% ， 克而瑞研究院显示 ， 2020上半年 ， 业内销售回款的平均值是86% 。
另外 ， 今年上半年恒大的销售额是房企中的第二名 ， 还在国庆期间开始优惠冲销量 ， 这么来看 ， 恒大定的全年8000亿销售目标是胜利在望的 ， 按照90%款率计算 ， 全年回款有望达7200亿补充现金流 ， 所以担心“恒大没钱”的言论可以休矣 。
2.
/模式早都开始转变了/
为什么经常传出“差钱”？主要是因为恒大的模式特殊 ， 它是房企里为数不多的高权益占比的开发模式 。
这种模式的独立操盘能力强 ， 你不用担心大企业和当地小开发商合作没指望 ， 但也会出现用融资撑大权益占比获取更大的权益比重的情况 。
另外前些年 ， 恒大土地获取早 ， 土储规模庞大且代价极低 ， 土储优势一直领先同行几个身位 ， 恒大当时希望通过高权益占比获取最高的利润 。 这一模式在显著放大规模优势的同时 ， 赚得越多 ， 锁定利润能力高于同行 ， 当然也有弱点 ， 就是表内负债显得更多 。
但是这种方式在房地产行业的逻辑是通的 ， 因为房地产这个企业很特殊：
在会计上 ， 资产=负债+所有者权益 。
只要资产不贬值 ， 那么变卖资产肯定可以偿还负债 。 如果资产能持续升值、物超所值 ， 那么变卖一部分资产就能解决危机了 。
恒大手握的资产（存货）是啥？是房啊 ， 还有土储和在建工程 ， 这应该是现在最值钱的资产了吧？
面对着08年楼市的惨淡 ， 许家印当时说：“很多人觉得恒大过不去这一关 ， 他们不了解恒大 。 我随便卖几个项目不就回来了？但我没有这样做 。 为什么？我心里对局势是有底的 ， 我们还没到卖项目的地步 。 ”
现在同样也没到那个时候 ， 恒大公告 ， 全国的866个在建项目都在正常开工建设 ， 并没有什么“卖项目”的打算 。
不过自从近些年 ， 房企都开始从规模向效益转变 ， 恒大自然也要排解掉当时为了高权益占比而积攒的负债 ， 恒大的公告显示 ， 截至9月24日 ， 有息负债较3月末已下降约534亿 ， 融资成本也下降2.24个百分点 ， 并提前归还9月25日以后到期借款共435亿 。
其实在三条红线未颁布之前 ， 今年3月的19年业绩发布会上 ， 恒大就提出了“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略 ， 当时的目标是 ， 有息负债每年下降1500亿元 ， 这么看来 ， 降负债、转变模式 ， 恒大有在认真实施 。
3.
/24年的两万笔借款/
在恒大的公告中 ， 最后一句是真的掷地有声 。
24年 ， 借过两万多笔借款 ， 从没有利息晚付、本金逾期归还的情况 。
从财务的角度来讲 ， 既然敢这样说 ， 说明恒大对于“借债”这件事儿是放在心上的 。
因为大家知道 ， 现在都是“借钱容易还钱难” 。
上海一地产公司财务总监表示：
“房地产行业的借款长长短短有很多 ， 长期贷款好说 ， 拆东墙补西墙、砸锅卖铁、借过桥款 ， 都得按照时间还上 ， 或者逾期了去和银行沟通 。
而对于短期借款来说 ， 确实需要稳定且充足的现金流来保证银行监管户里的还贷扣款 。 ”
另外对于恒大两万多笔借款无一逾期 ， 该人士表示：
“一旦发生逾期 ， 会影响、限制以后贷款额度 ， 还会产生比较高的逾期复利 。 所以作为头部房企有还款的信心和底气才会去借款 ， 如果没有足够的现金流还钱 ， 银行之后和他的合作也会减少 ， 影响之后的整体运营 。 ”
另外 ， 恒大马上要分拆物业上市、恒大汽车也透露拟登科创板 ， 而且就在十天前 ， 恒大汽车还破天荒获得“二马”（马云与马化腾）同时入股 ， 对恒大集团的现金流都是一种补充 ， 同时也是“降负债”战略的重要一步 。


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