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涉房贷|重磅！个人房贷收紧？确有大行压缩涉房贷款，“三道红线”叠加，房企资金端或承压

 
房企的融资环境日趋收紧 。
9月28日 ， 有消息称 ， 数家大行收到通知 ， 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模 ， 多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下 。
证券时报采访人员对此向多位大行人士求证 ， 有大行分行人士称 ， 并未收到相关发文 ， 但近期新增涉房贷款额度确有压缩 。 亦有华北地区的大行人士称 ， 该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模 ， 但个人按揭贷款政策并未调整 ， 此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企 ， 对个人申请房贷影响不大 。
多家研究机构的数据显示 ， 在融资新规影响下 ， 三季度房企发债规模刷新历史记录 。 大部分房企为了应对未来可能的市场变化 ， 加快储备资金 。
业内人士认为 ， 银行涉房贷款规模占比设置上限 ， 是从金融端降低地产行业负债的举措 ， 与地产企业端“三道红线”降负债形成互补 。 预计四季度金融监管升级 ， 金融环境趋紧 ， 房企融资高度承压 。 “中秋十一”双节假期 ， 房企或多采用促销政策 ， 用回款对冲融资端压力 。
房企开发贷投放规模收紧 个人按揭影响不大
随着近日监管部门出台房企融资新规 ， 设置“三道红线”控制房企有息债务的增长 ， 这一新政开始逐步在银行机构中得到落实 。
东部地区一大行高管对证券时报采访人员表示 ， 银行总行通常会按月确定各地方分支行的新增涉房贷款规模 。 虽然目前没有收到总行或者监管部门明确的控制新增涉房贷款的通知 ， 但从近期总行分配给的新增房贷规模看确实有所压缩 。
华北地区一大行人士则对采访人员表示 ， 该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模 ， 但个人按揭贷款政策并未调整 ， 此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企 ， 对个人申请房贷影响不大 。
“一般情况下 ， 如果压缩房地产开发贷款 ， 银行与房企合作新楼盘的个人按揭贷款或会受影响；但如果是二手房申请个人按揭贷款 ， 则影响不大 。 总体看 ， 目前我们的个人按揭贷款规模仍很充足 ， 利率水平、放贷时长等并未出现明显调整 。 ”上述华北地区大行人士对证券时报采访人员说 。
不过 ， 不同地区、不同银行的情况会略有差异 。 据21世纪经济报道 ， 由于部分银行信贷额度紧张 ， 在楼市销售有所火爆的情况下 ， 一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款 。
另有大行人士对采访人员表示 ， 该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划 ， 其中包含个人按揭贷款的投放规模目标 ， 由于今年个别城市楼市回暖 ， 某地区分支行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完 ， 使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷 。
针对监管端收紧银行涉房贷款规模 ， 贝壳研究院首席分析师许小乐认为 ， 银行涉房贷款规模占比设置上限 ， 是从金融端降低地产行业负债的举措 ， 与地产企业端“三道红线”降负债形成互补 。 在此政策下 ， 预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格 ， 放款周期将继续延长 。 而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30％以下 ， 他认为 ， 在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜 。
许小乐也同时指出 ， 在具体政策执行时不同城市银行体系贷款政策将呈现差异化 ， 主流银行贷款额度将向城市基本面较好、市场较稳健的核心一二线城市倾斜 ， 但对于短期市场热度较高引发调控加码如银川、常州、沈阳等城市 ， 购房贷款额度将有所收紧 。
实际上 ， 今年以来 ， 监管部门持续严格落实房地产金融政策 。 银保监会近日表示 ， “房住不炒”政策得到有效贯彻 。 持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查 ， 压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信 ， 加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度 ， 引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求 。 房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制 ， 助推房地产民生属性逐步回归 。


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