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恒大|“三道红线”新规加码，踩线房企需在2023年年中之前完成降负债


图片来源：pixabay
自8月20日住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会之后 ， “三道红线”融资新规浮出水面已经超过一个月 ， 各项规定正在逐步推进 ， 最新消息是试点房企率先迎来了“最后期限” 。
9月26日 ， 据财联社报道 ， 监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。 试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企 ， 这批房企从9月开始每月15日前向监管部门提交监测表 ， 其中就包括“三道红线” 。
据时代财经了解 ， “三道红线”包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍 。 同时 ， 监管部门根据房企的具体指标进行分类 ， 全部踩线 ， 为红色档；两项“踩线” ， 为橙色档；一项“踩线” ， 为黄色档；若全部指标符合监管层要求 ， 为绿色档 。
在对每家试点房企进行“健康归档”之余 ， 监管部门对于不同状况的房企的债务也做了严格要求 。 其中 ， 红色档 ， 有息负债不得增加；橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档 ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；绿色档 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。
以2019年年报数据为基础 ， 综合企业年报、Wind、华创证券的统计数据显示 ， 目前12家试点房企中 ， 融创、恒大、绿地、阳光城全部踩线 ， 归为红色档；橙色档只有中梁一家；碧桂园、新城控股、万科为黄色档；保利、中海、华侨城、华润四家央企均为绿色档 。
数据来源：企业年报、Wind、华创证券 制图：时代财经
为脱离危险区 ， 降负债成为了“踩线”房企刻不容缓的任务 。 然而 ， 这对于长期采用“高周转”、“高负债”开发模式的房企并不是一件容易的事 。
“在实际的经济环境中 ， 房企降负债是比较困难的 。 ”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲亦表示 。 在他看来 ， 房企如果硬要把负债降下去付出的代价也比较大 ， 比如打折销售回笼资金、加快交付 ， 或者发行新股 ， 但会面临股票抛售压力 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为 ， 房企降负债确实面临压力 ， 后续拓宽融资渠道很关键 。
实际上 ， 为了降负债 ， 房企们也是绞尽脑汁 ， 特别是那些三道红线全部踩中的红色档房企 ， 动作尤为频繁 。
在打折促销回款方面 ， 恒大无疑是最为积极的房企之一 。 继今年2月推出全国楼盘7.5折促销之后 ， 恒大又于9月7日起继续降价 ， 推出全线7折优惠 ， 覆盖全国600个楼盘 。 7月7日 ， 恒大还公开抛售超过200个写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产 。
【恒大|“三道红线”新规加码，踩线房企需在2023年年中之前完成降负债】至于发行新股 ， 由于股价长期被低估 ， 这是房企少有采取的融资方式 ， 但今年以来 ， 试点房企中的融创、新城发展、万科都先后进行过配股融资 ， 其中融创融资规模最大 ， 募资净额达到79.58亿港元 ， 万科次之 ， 为78.65亿港元 。 9月15日 ， 恒大旗下的恒大汽车亦宣布通过配售方式 ， 引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等多名战略投资者 。
与发行新股稀释股东股权异曲同工的是 ， 部分房企不惜出售股权引入投资者 。 7月26日 ， 绿地两股东——上海地产（集团）有限公司及上海城投（集团）有限公司宣布 ， 拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份 ， 拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5% 。
“三道红线”全踩中的阳光城也在9月9日割让了13.53%股权 ， 引入泰康人寿及泰康养老作战略投资者 。 “险资的加入为降低目前公司负债将起到作用 。 ”一位阳光城内部人士曾向媒体透露 。
还有一种惯用的降负债方式就是分拆旗下业务 。 7月份 ， 恒大公告将分拆物业公司赴港上市 ， 同时引入14家战投筹资235亿港元 。 恒大总裁夏海钧曾公开表示 ， 分拆物业上市预计可降低恒大负债率19个百分点 。 恒大汽车在宣布引入战投三天后 ， 又在9月18日计划赶赴上海证券交易所科创板上市 。


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