路在何方|聚焦房企降负债⑩丨柏文喜：监管收紧下房企路在何方？促销是传统也是必然
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“金九银十”是房企传统的销售旺季 ， 这一时段的销售状况关系到企业全年计划的完成情况 ， 因此各家房企对此都非常重视 。 房地产公司的路在何方？IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜表达了自己的观点 。
柏文喜指出 ， 诚然 ， 依靠销售加速是摆脱三条红线最好的方法 。 但对于房企而言 ， 最难的也同样是这一点 。 大量房企高速发展是建立在高周转的基础上 ， 高周转是要未来的销售做保障 ， 若销售不能增长甚至出现下滑公司则会面临破产的可能从而引发金融风险 。
穆迪在对一家龙头房企的报告中直接指出 ， 若销售下滑则可能会降低评级 ， 而根据该房企的当时的评级 ， 若再被降低将会被归类为垃圾级 。
而事实上中国房地产已经摸到了天花板 ， 孙宏斌曾经表示17万亿是房地产行业的天花板 ， 未来也会稳定在这个数字 。
高周转的房企想要活下去销售必须增长 ， 规模倒了天花板只能在行业内抢占对手的份额 ， 行业的竞争只会更加激烈 ， 马太效应加剧 。
未来的行业发展方向是行业整合加快 ， 集中度快速提升马太效应更加凸现 ， 一些财务稳健的大型房企会强者恒强 ， 负债高企的房企和中小企业生存压力会持续加大 。
但罗马不是一天建成的 ， 高周转后遗症也是一项长期工作 。 除了理论上的唯一方法加速销售外 ， 柏文喜表示还存在其他的操作空间 。
降低负债最直接的方法便是将项目由控股转为合作开发 ， 以实现不并表 ， 将项目公司的负债表外化 。 在A股中的一家千亿房企甚至有房企将持股80%的子公司转至表外 ， 并给出了理由公司并未完全控股 ， 根据公司章程故不合并进入公司报表 。 这样的行为可操作性何强 ， 甚至是根据房企的主观意愿自我调节 。
第二种是开发商与信托、基金等进行明股实债形式的合作 ， 在实际控制权不变的情况下 ， 将负债转移到表外 。
对于明股实债的判定 ， 华泰证券(601688,股吧)给出了一个判定方法 ， 如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大 ， 说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润（即按企业业绩进行分配）” ， 而是存在其他分配方式 ， 此时企业存在明股实债情况的可能性较大 。
事实上除这点外房企子公司中信托、私募等机构频繁出现 ， 甚至在未到回报期时便退股离开 ， 明股实债的可能性更大 。
明股实债对公司规模的上升也大有裨益 ， 毕竟“花小钱办大事”通过借力来扩充规模 。 甚至有数家A股房企通过明股实债冲击到了千亿规模 ， 千亿房企是到坎 ， 过了这坎出去谈合作底气都硬了 。
但明股实债就像抗生素 ， 用多了会有抗药性 ， 过去用多了 ， 现在便缺少适用的空间 。
一家西南房企也面临着这样的问题 ， 而这家公司近两年才刚刚来到千亿 ， 这家公司为了冲击规模更是发行了永续债 ， 在会计算法上永续债记作净资产 ， 但相对来说永续债的利息更高 。
发行永续债来增厚权益资本 ， 以降低负债率正是柏文喜指出的第三点 ， 永续债在过去的几年中也是行业热点 ， 强如恒大当年也有过千亿的永续债 。 永续债是房企发展的一把双刃剑 ， 用的好则已 ， 用不好反倒是拖累 。
在北京地区的两家房企在A股房企中永续债规模曾经并驾齐驱分列第一第二 ， 但现在看来近年发展都差强人意 ， 甚至有一家负债突破千亿但销售未过千亿甚至随着负债增长还出现了销售下滑 。
这些资本层面的运作只是一种缓兵之计 ， 毕竟高周转多年 ， 新的调控政策出台后需要转型时间 。 真正要做到各部位要求的房地产行业健康发展 ， 还要从经营着手 。 
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