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贷款|楼市大事件！已有大行压降房企贷款规模，个人房贷也要收紧？更有银行＂促销＂提前还贷，房价要调了？( 二 )


三季度房企发债规模超预期 ， 四季度融资规模或下降
受融资新规影响 ， 近期房企债券融资超预期发行 。
【贷款|楼市大事件！已有大行压降房企贷款规模，个人房贷也要收紧？更有银行"促销"提前还贷，房价要调了？】贝壳研究院数据显示 ， 第三季度（截至9月24日 ， 下同） ， 房企境内外债券融资发行307次 ， 融资规模约3247亿元 ， 同比增长14% ， 三季度发债规模刷新历史纪录 。
贷款|楼市大事件！已有大行压降房企贷款规模，个人房贷也要收紧？更有银行＂促销＂提前还贷，房价要调了？
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贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ， 从三季度结构来看 ， 8-9月连续两月环比发债规模下降 ， 且降幅逐步扩大 ， 融资监管影响已初步显现 。
而从9月中上旬的融资数据看 ， 全国房企境内外融资全面井喷 。 中原地产研究中心的数据显示 ， 9月中上旬 ， 全国房企境内债券发行超过605亿 ， 同比上涨了44% ， 同时 ， 美元融资也超过60亿美元 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 市场传闻房企融资收紧 ， 所以大量房企在井喷融资 ， 过去几个月海外资本市场的动荡 ， 基本封死了内地房企海外融资的可能性 ， 对于部分房企非常重要的海外融资明显减少 ， 少数融资也面临高价的可能性 。 但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳 ， 融资窗口再开 ， 房企大额海外融资再次发布 。 大部分房企为了应对未来可能的市场变化 ， 近期加快储备资金 。 对于杠杆率比较高的企业来说 ， 最近融资压力有所增加 。
潘浩也指出 ， 下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号 ， 三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模 ， 预计四季度增速将会有所下滑 。 从融资成本来看 ， 与上半年融资利率下降趋势不同 ， 三季度境内、境外票面利率明显上涨 ， 在融资环境趋紧与房企融资需求居高的环境下 ， 融资低利率窗口期已过 ， 预计四季度融资利率或将保持增长态势 。
“8月住建部与央行约谈重点房企后 ， 再次向房企释放‘降负债’信号 ， 并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标 ， 其中涵盖之前网传‘三条红线’指标项 。 预计四季度金融监管升级 ， 金融环境趋紧 ， 房企融资高度承压 。 ”潘浩说 。
对于融资收紧的影响 ， 标普全球预计 ， 受惠于销售市场的稳定化 ， 多数受评开发商应有能力应对政策收紧 ， 预计银行间市场的再融资额度减少（减至开发商即将到期债券存量的70%-90%）对受评开发商的影响较小 。 但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减 ， 则政策收紧对开发商的冲击会更大 。
潘浩表示 ， 四季度融资规模大概率保持环比下降 ， 因此将进一步加大房企销售端压力 ， 房企为冲击年度目标 ， 抢占“中秋十一”双节假期市场 ， 或多采用促销政策 ， 用回款对冲融资端压力 。
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