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冰点|恒大“重组风波”之后 地产股估值降至历史冰点( 二 )


此外 ， 按申万所属一级行业划分 ， 房地产股是破净高发地 ， 破净股数量最多 。
“地产板块估值低由我国房地产企业的发展模式决定 。 ”同策研究院研究总监宋红卫告诉采访人员 ， 房企的高负债、高杠杆盈利模式及融资成本逐渐升高 ， 决定了房企盈利中相当部分的利润要被资本市场拿走 。
同时 ， 在“房住不炒”背景下 ， 强调控成为常态 ， 这对房企的融资、拿地及销售都有不同程度的影响 。 房地产市场黄金十年基本结束 ， 未来以居住为主的服务城镇化为主导方向 ， 房价暴涨、行业暴利基本不会再现 。
海通证券则认为 ， 2009~2019年Wind各行业指数表现较好的是房地产、日常消费、材料、金融和公用事业五大行业 ， 其中仅日常消费行业利润高增 ， 与股价表现相匹配 ， 其余四个均为偏周期和价值蓝筹的行业 。
从静态市盈率年均变化看 ， 只有信息技术和医疗两大行业估值长期提升 ， 房地产、材料、金融等行业的估值则是长期下滑 。 金融、房地产和能源三大行业的估值最低 ， 平均静态市盈率在10倍左右 。
中泰证券首席经济学家李迅雷在2020博鳌房地产论坛上也提及 ， A股市场对房地产和银行不太乐观 ， 估值都比较低 。 但恰恰这两个行业所创造的利润总额占A股市场的50%以上 ， 形成很大的反差 。
他认为 ， 这种反差背后是一种政策预期 ， 比如“房住不炒”、银行要给实体经济让利等 ， 而一些高科技股市盈率很高 ， 如军工股 。 所以 ， A股市场和房地产市场有类似之处 ， 部分资金投机性比较强 。
游戏规则已改变
进入2020年 ， 受新冠肺炎疫情及宏观经济环境影响 ， 诸多房企市值出现下跌 。
行业整体降速时 ， 房企融资“三道红线”轰然而至 。 9月26日市场消息显示 ， 监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。
有业内观点认为 ， 三道红线设定的行业负债增速 ， 基本上与当前商品房销售额增速相匹配 ， 政策根本不是限制行业发展 ， 而是调节房企的行为模式 ， 打击以加大财务杠杆扩张的方式 ， 预防房地产行业潜在偿债风险 。
在这种市场环境下 ， 多位业内人士表示 ， 未来地产股价想象空间不大 。 中信证券表示 ， 地产板块低估值已反映出行业所处历史阶段 ， 靠房价弹性推动高增长已经不切实际 ， 地产股的估值体系难以重构 。
“当然 ， 企业一专多能、培育新业务 ， 也为估值注入新的积极因素 。 ”中信证券认为 ， 就历史经验而言 ， 当前A股地产龙头股价可能处于较低位置 ， 未来还有修复空间 ， 有望恢复到50%左右估值分位 。
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