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中国证券报|“三道红线”高悬 “踩线”房企出售资产忙“瘦身”

“三道红线”高悬
“踩线”房企出售资产忙“瘦身”
□采访人员 张军
在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下 ， 近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁 。 “踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的 。 同时 ， 紧抓融资机会 ， 调整债务结构 ， 并在“金九银十”进行促销 。
专家表示 ， 出售资产行为短期或延续 。 长期来看 ， 房企需扩大精细化管理广度和深度 ， 寻求合理稳健的发展路径 。
出售资产案例较多
近期 ， 房企出售资产进行“瘦身”的案例较多 ， 表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业 。
北京产权交易所9月27日披露 ， 中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司 ， 拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权 。 截至2020年8月31日 ， 贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元 ， 营业亏损1077.37万元 ， 净亏损805.21万元；总资产25.68亿元 ， 负债合计8.56亿元 ， 所有者权益17.11亿元 。
中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司 ， 拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权 。 后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等 。 截至2020年8月31日 ， 福州滨茂营业收入为0元 ， 营业亏损688.54万元 ， 净亏损687.7万元；总资产为39.77亿元 ， 总负债达32.84亿元 ， 所有者权益为6.93亿元 。
招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权 。 招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理 。 截至2020年7月31日 ， 招盛阁置业营业收入为1142.13万元 ， 营业利润为742.5万元 ， 净利润为556.88万元 ， 资产总额1.56亿元 ， 负债总计1.40亿元 ， 所有者权益1651.11万元 。 值得注意的是 ， 近期招商蛇口发布了多个股权转让公告 。
中南建设日前公告 ， 拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权 。 截至2020年6月30日 ， 南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元 ， 总负债为786.25万元 ， 1-6月净亏损133.73万元 。 中南建设表示 ， 该交易完成后 ， 公司将进一步聚焦主业 。
国泰君安统计数据显示 ， 上述房企均有“踩线”情况 。 “三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 根据“踩线”的分档 ， 将对房企有息债务规模进行差异化管控 。
“出售部分项目 ， 房企可以尽快回笼资金 ， 缓解短期偿债压力 。 同时 ， 剥离盈利能力较弱或非地产类项目 ， 可以获得大量资金 ， 进一步优化整体业务结构 ， 聚焦地产主业 。 ”中指研究院企业研究副总监刘水表示 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示 ， “三道红线”对激进扩张的房企影响较大 ， 降负债成为亟需解决的问题 。 “短期‘踩线’房企出售资产行为或延续 。 有的房企则抓住窗口期融资 ， 加快调整债务结构 。 ”
抓融资 促销售
部分房企则继续融资 ， “以新换旧”调整债务结构 。
华侨城集团有限公司9月24日公告称 ， 公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)品种一的发行规模为20亿元 ， 票面利率4.38% 。 公告披露 ， 募资将用于偿还债务和补充流动性 。
9月25日 ， 金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过 。 该公司债首期发行金额不超过40亿元(含) ， 期限不超过7年 ， 募资拟用于偿债 。
根据克而瑞研报 ， 8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间 。 如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95% ， 美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98% 。
整体看 ， 今年以来房企新发的人民币债券票面利率低于往年 。
贝壳研究院指出 ， 就三季度情况看 ， 8月、9月房企发债额环比有所下降 。 四季度融资规模大概率保持环比下降 ， 房企销售端压力加大 。 为冲击年度目标 ， 房企或多采用促销政策 ， 对冲融资端压力 。


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