明源地产研究院|释放了什么信号？，2020年房企收并购加速
2020年已经过去了三分之二 ， 从年初开始就打得如火如荼的房企收并购大戏 ， 也愈演愈烈 。
先是2019年成为收并购黑马的世茂集团 ， 在2020年初 ， 宣布以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目 ， 打开了收并购市场“大鱼吃大鱼”的新局面 。
【明源地产研究院|释放了什么信号？，2020年房企收并购加速】接着 ， 不甘落后的恒大、万科、融创 ， 在今年第一季度分别完成了16宗、11宗、11宗的收并购 ， 推动了收并购市场的持续加速 。
到了年中 ， “接盘侠”奥园也重拳出击 ， 将江西金投九江、景德镇、南昌等赣北区域的项目 ， 以及京汉股份收入囊中 。
这些房企积极收并购的讯息都从侧面反映出 ， 2020年剩下的时间里 ， 将迎来收并购的巨浪 ， 房企是选择乘风破浪还是随遇而安 ， 亦或许是成为浪潮下的牺牲者 ， 我们可以从往年和目前的发展 ， 以及未来趋势的分析中 ， 窥探一二 。
2020年 ， 受疫情和不断革新的政策影响 ， 地产行业进一步加剧了两极分化 ， 马太效应越发明显 。
霄壤之别的规模差异 ， 让房企在疫情和政策的双重冲击下 ， 面临不同的抉择 。
对于中小型房企而言 ， 如何保命才是眼下的头等大事 。 而对于规模大、债务机构稳健的千亿房企来说 ， 这或许是进一步提高市场占有率的好时机 。
因此 ， 2020下半年 ， 或将迎来新一轮房地产收并购的大浪潮 。
且2019年伊始 ， 收并购的大浪潮就初显端倪 ， 2020上半年更是发展明显 ， 预计“大鱼吃小鱼”或“大鱼吃大鱼”的局面 ， 将在未来成为房地产行业的常态 。
往年收并购发展回顾
回看2019年 ， 房地产市场调控不断加码 ， 致使招拍挂土地出让条件越来越高 ， 收并购逐渐成为房企拿地的有效手段 。
根据中国指数研究院方面统计 ， 在融资严监管的大背景下 ， 2019全年约有200家房企参与收并购 。 境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有333宗 ， 涉及的交易金额约2960.6亿元 ， 收并购交易金额小幅增长14.7% ， 交易宗数增加31.6% ， 其中百强房企收并购金额约占房企收并购总金额的78% 。 
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图：部分企业2019年收并购动态表
从2016年第二季度开始 ， 房企收并购交易金额和频次就呈上升趋势 ， 并在2017年第三季度达到峰值 。 2017年第三季度交易金额约1726.5亿元 ， 此后逐渐回落至2018年底 ， 直到2019年第一季度交易金额再次出现上涨 ， 且由于第二季度受融资松动利好 ， 推动了收并购市场的火爆 ， 交易宗数高达102宗 。
2019年这波收并购浪潮 ， 恰逢房市深度调整的窗口期 ， 在土拍成本高和土地调控限价的双重夹击下 ， 激进扩张的房企难逃被吞没的命运,而大型国企央企和千亿房企的表现却很突出 ， 收并购力度迅猛强势 。
例如融创、世茂、华夏幸福等千亿房企 ， 两年收并购交易金额均进入前15行列 ， 融创更是连续三年位列房企收并购交易金额榜首 。 而华润置地、招商蛇口、中国中铁等大型国企央企受益于融资成本低等优势 ， 积极补充优质资产 。
2019年部分房企的收购表现：
2019年 ， 融创、世茂等企业通过收并购加大全国化布局力度：
融创2019年延续了近几年的收并购步伐 ， 先是大手笔收购了北京泛海国际和上海董家渡项目100%股权 ， 强化其大城市深耕策略 ， 拉开了2019地产圈的并购大戏帷幕 ， 而后153亿收购云南城投资产包 ， 加速西南地区文旅板块布局 。
世茂作为老牌房地产企业 ， 在规模增长停滞一段时间后 ， 于2019年通过多起收并购方式补充了大量土地储备 ， 收并购获取土地面积约占新增总面积67% ， 全年销售业绩也回到行业前十 。
恒大、绿地等企业通过收并购完成战略调整 ， 巩固多元化成果：
恒大2019年继续加大对新能源汽车领域的投资 ， 先后收购了NEVS68%的股权、卡耐新能源58.07%的股权、新能源汽车轮毂电机公司70%股权等 ， 不断完善其新能源汽车产业全价值链的战略布局 。
绿地收购收购董家渡项目、上海吉盛伟邦家具村50%股权 ， 强化现有物业升级改造 ， 提升商业附加值 。
......
平均每天发生两起收并购的2019年 ， 用案例及数据证明了房企的基础生物链：大鱼吃小鱼 ， 小鱼吃虾米 。 经营稳定的TOP级房企敢于在行业寒冬收并购中小房企资产 ， 是出于保证规模发展的诉求 ， 而被收并购的中小房企则是激进扩张规模下的断臂求生 。
2020年 ， 房企收并购仍持续演进 ， 不仅是“大鱼吃小鱼” ， “大鱼也会吃大鱼”的收并购新格局或将出现 。
2020上半年收并购发展情况
与2019年有所不同的是 ， 2020年房企融资的定调 ， 是按照“授信集中度”原则进行的 。
所谓“授信集中度”原则 ， 就是以华润、绿地等为代表的央企国企和以万科、融创等为代表的千亿龙头房企 ， 以上的两类房企可以获得更多的资本市场支持 。 这样的融资调整 ， 必然会影响到房企收并购市场的格局 。
据公开数据显示 ， 2020年一季度TOP10房企完成的收并购项目情况如下：
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