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建发物业|建发物业上市启示录：国企高管们持股“阳谋”( 二 )


??截至2020年6月30日 ， 建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司 ， 总合同建筑面积达3960万平方米 ， 在管建筑面积共2170万平方米 。 其中 ， 建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米 ， 占在管总建筑面积的77.9% 。
??据统计 ， 各上市物企在管面积的均值在9820万平方米 。 建发物业的管理规模远低于行业平均值 ， 在行业管理规模排行中 ， 大约排在倒数第7、8名 。
??建发物业的大本营在厦门 ， 前期主要依赖建发地产 。 为了进一步扩大规模 ， 建发物业有意识加大了外拓力度 ， 2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团发展的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7% 。

??建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差 。 虽然从母公司处获得不少在管面积 ， 但截至2020年6月30日 ， 建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4% ， 并且大部分收益来自独立第三方 。
??建发物业上市申请材料数据显示 ， 收益大头的物业管理业务中 ， 2020年上半年独立第三方收益占总收益的57.6%达2.6亿元 ， 同比上涨26% 。 2017-2019年及2020年前六个月 ， 建发物业来自第三方的三项业务收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6% 。
建发物业|建发物业上市启示录：国企高管们持股“阳谋”
本文插图

建发物业|建发物业上市启示录：国企高管们持股“阳谋”
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??至于盈利 ， 建发物业年度毛利由2017年的人民币1.17亿元增加至2019年的人民币1.834亿元 。 2017年毛利率为26.2% ， 2018年下降至23.1% ， 2019年再次下降至22.9% 。
??根据最新披露的数据 ， 2020年上半年 ， 建发物业营收约为4.52亿元 ， 毛利约为1.097亿元 ， 毛利率为24.3% ， 同比仅上涨0.1% ， 仍未恢复2017年的最高值 。


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