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星空财富|带基建飞起来，星空独家︱公募REITs( 二 )


直到2020年4月30日 ， 红墙才陆续发布公募REITs试点通知及相关配套政策 ， REITs的星星之火 ， 在国内后疫情的这个秋天 ， 有了点燎原的趋势 。
与美国一样 ， 中国公募REITs的出场也有点临危受命之感 。 国内经济近几年一直面临增速换挡、转型升级 ， 新的增长点尚欠火候 ， 贸易摩擦又疑云重重 ， 加上突如其来的新冠疫情和全球低迷的经济大环境 ， 当前也确实需要烧一把自资本市场至实体市场的大火来暖暖场子 。
但是 ， 前有“房住不炒”的红线 ， 后有金融体内循环的风险 ， 故此次公募REITs附加了一些指引性条件 。
01
聚焦重点区域
京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；
国家级新区 ， 有条件的国家级经济技术开发区 。
02
聚焦重点行业
仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；
信息网络等新型基础设施 ， 国家战略性新兴产业集群 ， 高科技产业园区 ， 特色产业园区 。
03
聚焦优质项目
项目权属清晰 ， 成熟的经营模式及市场化运营能力 ， 发起人/原始权益人/基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全 。
星空财富|带基建飞起来，星空独家︱公募REITs
文章图片
三个“聚焦”将商业类地产和住宅类地产挡在门外 ， 严格贯彻了“房主不炒”的原则 ， 同时又合理引导社会公众资本流向资金短缺且经济拉动作用大的基础设施等实体领域 。 这样一方面能够解决相关企业杠杆压力和资金缺口问题 ， 另一方面也为养老金、保险机构等急需配置长期资产的投资方提供了流动性较好、透明度较高的标准化标的 。
03
结语
公募REITs发行能够为基础设施相关企业缓解资金压力 ， 利好新基建和信息网络板块 。 这些重资产行业在过去几年杠杆率居高不下 ， 严重制约了其规模增长 ， 而在这些规模效应明显的行业 ， 规模如果上不去 ， 成本就难以降下来 。 而公募REITs发行能够为这些企业实现资产出表 ， 快速降低企业负债水平 ， 减小银行贷款负担 ， 腾挪空间做大规模 。 以美国为例 ， 其REITs市场占比最高的也是基础设施行业 ， 占比超过20% 。
公募REITs发行为持续面临资产荒的长线资金提供了投资机会 。 包括社保基金在内的养老金机构、保险机构 ， 过去很大程度上依赖明股实债的非标资管产品获取高额回报 。 但近年来随着风险暴露加剧 ， 这些机构也逐渐收缩非标风险敞口 ， 使得自身面临较大的长久期资产配置缺口问题 。 而以基础设施为底层资产的公募REITs ， 恰好具备期限较长、透明度较高、流动性较好等优势 。 比如说 ， 亚太地区REITs10年期股息率在3.5%-4%之间 ， 香港REITs10年期股息率更是高达5%-8% ， 故能够显著利好长线投资机构的资产端 。
然而 ， 公募REITs虽然即将起航 ， 但是相关税优政策并没有落地 。 资产转让、持有、分红环节的优惠程度有待进一步考证 ， 而这恰恰是公募REITs能否成功的关键 。 但无论如何 ， 这都是中国资本市场多层次发展改革的又一进步 。
【星空财富|带基建飞起来，星空独家︱公募REITs】也许在下一个国庆假期 ， 手握XXREITs份额的馍馍驾车驶过YY高速时 ， 也能自豪的吹一波：自己好歹也是这条高速公路的投资人之一呢~


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