星空财富|带基建飞起来，星空独家︱公募REITs

2026-01-03

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文/星空下的馍馍
编辑/菠菜的星空
排版/菠菜的星空
9月27日，上交所蔡先生在中国REITs论坛年会上慷慨激昂的为即将面世的公募REITs打call ，并赋予其“深化金融供给侧结构性改革”和“增强上海国际金融中心功能”两杆大旗。

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虽然此次公募REITs是首次屈尊向普通小韭菜们开放，但早在2014年国内其实就已经发行了类REITs产品。
REITs也就是房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）。按照美国SEC定义， REITs是指可供投资者购买的，拥有并运营可产生回报的房地产（或相关资产）的基金，这些资产包括办公楼、购物中心、公寓、酒店、度假村、自助仓储设施、仓库、抵押贷款等。
今天，馍馍就带大家回顾下REITs的前世今生。
01
生于危难时，发于税优期
REITs萌芽于19世纪末的美国马萨诸塞商事信托，然而这个萌芽被扼杀在“信托不能享有税收优惠”的政策反复之下。

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1960年之前的两年，美国经济短期内急剧下滑，成为REITs能够走上历史舞台的关键转折点。为促进美国经济复苏，时任总统的艾森豪威尔将军大笔一挥，正式颁布了《REITs法案》，确立了其税收优惠待遇，并且开始引导包括社会资本参与地产类项目投资（这种做法有没有似曾相识的赶脚？）。
REITs粉墨登场的过程表明，其发生和发展极大的依赖于相关税收政策是否到位。
在初期，抵押型REITs一度领先。然而，由于这种REITs实质上是通过将募集资金用于发放各类抵押贷款、不动产贷款，导致后期形成了高风险、高杠杆等诸多问题，也就预示了其回落的必然结局。
从这个角度看，不论在美国还是中国，通道业务都是无法长期维持高回报的。
此后，权益REITs凭借创新结构，实现了税收优惠落地。特别是在资产持有和运营环节规避了所得税与资本利得税。同时，在养老金机构强势入局的情况下， REITs得以发展壮大。
今天，美国已发展成为全球规模最大、最发达的REITs市场。截至2020年5月，美国存续236支REITs产品，市值超过1万亿美元，规模约占全球REITs市场的一半。
美国REITs的成功，带动了全球REITs金融创新。

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1999年，新加坡金管局颁布《新加坡房地产信托基金指引》，标志着REITs在新加坡正式起步。与美国主要采用公司制不同，新加坡REITs采用契约制结构，即以协议约定REITs投资范围、杠杆比例、投资分红等约束条件。截至2020年5月，新加坡存续35支REITs ，总市值超过600亿美元。
香港REITs发展略晚于新加坡。 2003年8月，香港金管局发布《房地产投资信托基金守则》，标志着香港REITs正式起步。

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与新加坡REITs一样，香港REITs同样采用契约结构，但是香港REITs在资产转让、运营和分红三个环节都有税收优惠，即免所得税、资本利得，以及部分印花税、契税等。故香港REITs的税收优惠力度在全球都是首屈一指的。截至2020年5月，香港存续12支REITs ，总市值超过300亿美元。
02
2020年的公募REITs ，比以往来的更猛一些
如前文所述，中国的类REITs最早可查至2014年《证券公司及基金管理子公司资产证券化管理规定》，此后中信启航作为国内首支权益类REITs产品登录深交所，这也为此次“公募基金+ABS”模式探索奠定了基础。此后，几十支类REITs产品陆续推出，目前总市值已达千亿规模，不过红墙始终没有让这些REITs由“私”转“公” 。

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