丁祖昱评楼市|商办市场：疫情带来的压力将持续数年
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2020年前三季度 ， 非住宅市场压力非常大 ， 住宅市场一季度下降明显 ， 二季度复苏迅速 ， 而在非住宅市场 ， 疫情带来的压力将持续数年 。
其中 ， 办公市场未来三年一线城市供应量持续增加 ， 去化缓慢；商业受疫情影响最大 ， 重点城市商业出租率和租金双降 。
在我们对样本房企运营收入梳理发现 ， 在新冠疫情的冲击下 ， 70%的样本房企运营收入出现下滑 。
所幸的是 ， 在整体市场承压之下 ， 核心城市的优质资产以其强劲的韧性在市场上仍具竞争力 。
在资产证券化方面 ， 截止至前三季度 ， 房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元 ， 超2019年全年新增规模 ， 对持有优质存量资产的房企来说 ， 资产证券化已成其融资重要来源 。
在行业增速放缓 ， 企业竞争加剧的情况下 ， 头部房企的优势仍旧明显 。
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前三季度办公商业成交供应双跌
2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米 ， 成交约4080万平方米 ， 同比分别下降24%和23% ， 其中办公供应2187万平方米 ， 成交1656万平方米 ， 同比下降22%和23% 。
一线城市中 ， 上海供应与成交最高 ， 前三季度供应约95万平方米 ， 成交约73万平方米 。
图：2016年至今全国写字楼供应成交情况
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数据来源：克而瑞
虽然从今年第三季度供应成交数据来看 ， 全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑 ， 但从整体来看 ， 办公楼整体供过于求 ， 未来三年 ， 一线城市供应量将持续增加 ， 去化速度放缓的同时 ， 租金和出租率也将出现不同程度的下降 。
受经济增速放缓、贸易争端的影响 ， 自2018年四季度起 ， 一线城市整体办公市场一直处于下行态势 ， 2020年 ， 新冠疫情的爆发进一步加重了下跌态势 ， 受疫情影响 ， 一季度一线城市平均租金降幅达2.5% ， 创2019年以来最大降幅 ， 虽然随着二季度疫情恢复 ， 二、三季度降幅收窄 ， 但整体依然有较大下行压力 。
在这其中 ， 北京市场整体租金高于其他一线城市 ， 随着空置率日益上涨 ， 叠加疫情二次爆发 ， 整体市场波动在一线城市中最大 。
商业地产方面 ， 今年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块 ， 前三季度全国供应约3093万平方米 ， 同比下滑26% ， 重点城市商业出租率和租金双降 。
图：2016年至今全国商业供应成交情况
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数据来源：克而瑞
在一线城市中 ， 上海市场化程度较高 ， 因此受到疫情影响的反应也更为明显 ， 但由于上海整体资产价值略高于其他城市 ， 进入三季度后出租率较二季度有所回升 。
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70%样本房企运营收入出现下滑
从各大房企运营情况来看 ， 在新冠疫情的冲击下 ， 大多数企业均受到了较大影响 ， 各大物业租金下滑明显 。
从我们对47家披露经营情况的房企运营商半年报数据来看 ， 2020上半年总运营收入达到591.68亿元 ， 同比下降12.93% ， 虽受疫情影响 ， 但仍处于可控范围 。
47家内房企运营商业运营收入情况（亿元）
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数据来源：企业年报、克而瑞
47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产
47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑 ， 数量占比到了70% ， 值得注意的是 ， 在2020年疫情影响下 ， 仍有14家房企运营收入同比为正增长 ， 其中上半年突破10亿的包括有5家 ， 分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上 。
此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商 ， 上半年虽然出现同比下滑 ， 但幅度不高于10% ， 同样显示了较好的抗压性 。
从上半年运营收入增长较快的这些企业来看 ， 绝大多数企业是由于规模增长较快 ， 新开业项目贡献较多 ， 从而弥补了一部分原有的租金损失 。
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优质资产仍具竞争力
在整个市场下行的同时 ， 我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在 。
华贸中心2020H1总收入为2.53亿 ， 环比微降0.7% 。 在整个市场不利的背景下 ， 华贸中心上半年净物业收益率略有提升 ， 平均租金微涨 ， 再次显示了其强劲的韧性 。
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