楼市参考|38天1416亿！首家8000亿房企今年或将诞生
文|孟匠
压抑了大半年的国人 ， 在今年的“双节”大假期间彻底得到了释放 。 不仅冰冻了许久的旅游、航空、电影业集体从ICU出院 ， 连热了半年的楼市也在这个“双节”期间被消费者反复暴击 。
从恒大总部传来消息 ， 在刚刚过去的八天里 ， 恒大全国楼盘全部热销 ， 项目销售中心甚至变成“人从众” ， 有图有真相：
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龙江恒大文旅康养城热销现场
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昆明恒大华侨城阳宗海项目销售现场
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平顶山恒大悦珑湾项目销售现场
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38天1416亿 ， 恒大项目卖爆了
十一期间的恒大火爆热销 ， 还有数据佐证：
7日开盘的黑龙江"恒大文化旅游康养城" ， 半天销售额便已超20亿元 ， 吸引了超5万客户抢房；
8日 ， 恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市 ， 一口气推出9个新项目 ， 截至下午1:30 ， 半天就已录得销售额超80亿元 。
纵观今年恒大表现 ， 十一黄金周的业绩 ， 只是其大受追捧的一个缩影 。
上半年 ， 恒大放出“七五折”优惠以及“恒房通”线上营销的大招 ， 一举扭转了上半年房地产行业的颓势 。 下半年 ， 恒大提早布局“金九银十” ， 在9月初就正式下达了营销“军令”——九月和十月每个月销售目标1000亿 ， 并率先推出一连串营销“组合拳” ， 配上七折钜惠 ， 辅之以线上线下的“全民营销” 。
根据恒大公布的最新公告 ， 在9月1日-10月8日的这38天内 ， 恒大累计实现销售1416.3亿 ， 创同期历史新高 。 而截至10月8日 ， 恒大累计实现销售5922.5亿 ， 完成全年6500亿销售目标91% 。 
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参考9月及黄金周的热销势头 ， “金九银十”完成2000亿销售目标几无悬念 ， 这意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标 ， 且极有可能全年完成8000亿内控销售目标 。 全年业绩无忧！
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半年降534亿 ， 降负债恒大是认真的！
“降负债” ， 现已成为当下每一家房企无法回避的一个问题 。 虽然都喊着要降 ， 但不是每家都有恒大这般决心 。
今年3月底 ， 恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 。 其中 ， “降负债”是指有息负债每年平均下降1500亿 。 从半年业绩可以看出 ， 恒大新战略成效显著 。
而为了“降负债” ， 恒大一面提升回款率 ， 若按照恒大上半年90%回款率计算 ， 全年8000亿销售或将带来7200亿回款 ， 将为实现许家印提出“有息负债每年平均下降1500亿”的目标带来更大的底气；一面调整土储节奏 ， 严控拿地 ， 即便土储下降至2.4亿平方米 ， 仍可满足未来3-4年发展需要 。 “一增一减”间 ， 仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿 。
截至2020年9月24日 ， 公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元 ， 融资成本下降2.24个百分点 。 
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龙江恒大世纪梦幻城热销现场
在中期业绩发布会上 ， 总裁夏海钧表示“要继续加大销售及销售回款 ， 下半年力争回款3800亿” 。 而截至上半年 ， 恒大还手握2046亿的现金余额 。 正是受益于充足的现金流 ， 恒大的财务状况日趋优良 。 今年9月 ， 还用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据 ， 此次偿债规模创下香港资本市场纪录 。 
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此外 ， 恒大已经开启了分拆物业于港交所上市的计划 ， 并于9月29日递交上市申请书 。 该公司于8月进行上市前战略融资 ， 最新估值达到837.5亿港元 。 目前 ， 恒大物业引入的战略投资者可谓巨头云集 ， 包括中信、光大控股等大型央企 ， 云峰基金、红杉资本等顶级投资基金 ， 以及腾讯、周大福等大型企业 。
虽然融资规模尚未披露 ， 但于恒大而言 ， 又多了一个融资渠道 。 实际上 ， 近些年房企分拆物业上市已然成风 ， 恒大此举 ， 虽稍显滞后 ， 但此时祭出这一大招 ， 很能提振市场信心 。
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2.4亿㎡土储 ， 奠定恒大拓疆版图
深入研究恒大的产品 ， 你会发现 ， 这家房企堪称中国房地产界的“刚需之友” 。
以面积段来说 ， 恒大一向主张面向刚需市场 ， 坚持不做豪宅 ， 所有产品中140平米以下的住房占比高达96%；以售价来说 ， 近三年 ， 恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右 ， 没有拿一个地王 ， 在这一基础上 ， 恒大三年的销售均价都在10000元/平方米左右 ， 保持稳定 ， 没有大起大落（数据来源：2019年业绩发布会） 。 
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