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长租公寓|接连跑路 多地长租公寓连环“爆雷”深陷信用危机( 二 )


2016年以来，我国大力支持住房租赁市场发展，其本意是落实房住不炒，推动形成租购并举、住有所居的房地产市场 。2019年，16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，包括一线城市和部分二线城市 。中原地产首席分析师张大伟认为，这些城市租赁房屋规模较大，稳定了这些地区的租赁市场，有利于推动全国租赁市场健康发展 。
专家认为，一些企业“高进低出”“长收短付”的不正常经营模式主要有以下特点 。
一是门槛低，手段隐蔽，模式易复制 。业内人士坦言，“高进低出”类企业本身是轻资产，利用相对优惠价格快速占领市场、利用时间差形成巨大的资金池，一旦其进行其他投资或秘密转移，资金链很容易断裂 。在此阶段，公司大概率会出现法人变更、经营范围变更等转嫁责任的操作，爆雷后的企业法人往往是一些替罪羊，幕后操盘手难以追责 。此外，这一模式门槛低、易复制，比如，四川悦冠背后操盘手与原成都乐伽公司是同一批人，换个“马甲”再来一次 。
二是法律界定困难，资金追回难以落实 。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这一商业模式和前几年一地鸡毛的P2P公司没有本质区别，但是，这一模式在前期又很难界定其恶意经营的性质 。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为，将爆雷原因包装成经营不善 。
成都市律师协会副会长陈军表示，如果企业主要负责人或股东不存在卷资跑路或者刑事诈骗等情况的话，那么负责人个人只承担有限责任，主要责任还是以公司名义来承担，但很多公司爆雷后偿还能力很弱，如遇到主要负责人跑路的话，租客和房东的资金追回将很难落实 。采访人员了解到，2019年，拥有4.5万间出租房的南京乐伽公寓爆雷后，最终认定的是民事责任，房东和租客损失难以弥补 。
三是监管手段不足 。成都市住建局相关负责人表示，今年以来，成都要求住房租赁企业开业前向住建部门出具开业报告并备案，其租赁合同也要备案，但若公司刻意躲避备案，行政监管便难以覆盖 。陈军表示，住房租赁企业违反合同约定，本身属于民事纠纷，应通过司法程序解决，在企业无违法行为的情况下，主管部门无权采取行政手段强制处理 。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，由于市场主体和租赁房源的数量大、种类多，监管是否能全面覆盖市场上的租赁房源以及租赁机构的经营行为，是各地实际操作过程中的一大难点 。
四是社会危害大 。采访人员发现，此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生，或者是刚进入社会的职场新人，社会经验不足，抵御风险能力弱 。房东也是受害者，因收不到租金而强制收房，造成不少社会矛盾 。
刘璐认为，如果在市场拓展阶段，这些企业的账上并没有资本用来“烧钱”以获得客群的话，那这就是明显的“庞氏骗局”，而且此类事件比P2P事件危害更大，因为被骗的人群都是刚需，一旦企业跑路，租客们不仅无法退款，还无房可住 。蛋壳公寓副总裁林甦表示，这些事件扰乱了正常市场秩序，给住房租赁行业发展蒙上一层阴影，造成劣币驱逐良币的恶性竞争 。
“资金池”问题亟待监管
多位业内人士呼吁，应尽快完善监管制度，缩小预收租金“资金池”，加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度，保障租客和房东的合法权益，也为规范经营的企业营造良好发展生态 。
首先，加快立法程序，完善监管制度 。9月7日开始，住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见 。其中一条明确，住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录 。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管 。
刘翔建议，尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定，促进条例落地 。刘璐认为，对长租公寓这一新兴行业，在允许企业创新探索的同时，市场监管、住建、金融等部门应建立联合监管常态化机制，对此类企业在注册之初即纳入监管范围，督促其备案及合规经营 。


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