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华侨城|触“三条红线”，华侨城如何降负债？

华侨城|触“三条红线”，华侨城如何降负债？
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【华侨城|触“三条红线” ， 华侨城如何降负债？】媒体关注
近年来 ， 为谋求转型和版图扩张 ， 华侨城多次参与到地方混改和整合重组之中 。 从云南世博到西安曲江文旅(600706,股吧)、 ， 均不乏华侨城的身影 。 如今 ， 经过长时间接洽和谈判 ， 华侨城终于将江苏房投纳入了麾下 。
根据华侨城2020年上半年的财报数据 ， 华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52% ， 净负债率为111.24% ， 现金短债比为1.06 ， 比照“三道红线”的要求 ， 华侨城触及两条红线 ， 这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5% 。
华侨城|触“三条红线”，华侨城如何降负债？
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数十年来 ， 房地产出了很多“新政” 。 但主要是对整个楼市的宏观调控 ， 对房地产公司造成实质性影响的很少 。
其中 ， 三大红线更是直接变成了硬杠杠 ， 具体如下：
1、剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
2、净负债率不得大于100%；
3、现金短债比不得小于1倍
根据“三道红线”的触线情况 ， 将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡 。
红色档：如果三条红线都触碰到了 ， 则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线 ， 负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线 ， 负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到 ， 负债年增速不得超过15% 。
根据财报 ， 截止2020年上半年 ， 华侨城短期借款281.08亿元 ， 一年内到期的非流动负债79.09亿元 ， 短期债务总计360.17亿元 ， 对应的货币资金余额为 384.68 亿元 ， 也就是说 ， 现金刚好能覆盖短债 。
华侨城的财务健康情况在百强上市房企中仍处于靠后位置 ， 根据和讯网房产独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》 ， 在有数据可查的房企中 ， 华侨城排名倒数第8 ， 该榜单是根据净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2019年底）、现金覆盖比率三个维度进行平均加权得分 ， 计算出排名 。
为什么要设置三道红线？
不少投资者认为 ， 房地产绑架了金融 ， 绑架了实体经济 ， 大到不能倒 。
其实 ， 房地产作为国民经济的重要组成部分 ， 确实不能倒 ， 但并不代表房地产公司不能倒 。
踩上红线的房企意味着什么？
融不到钱了 。 中国的房地产企业大多是高杠杆运行 ， 主要靠贷款经营 ， 一旦抽走资金 ， 很多房企一夜之间就会断流 。
如何判断房企的资金紧张程度呢？
打开现金流量表 。 对于房地产企业来说 ， 营收和净利润代表了过去的业绩 ， 只有现金流才代表了当前业绩 。 比如收到预售房款 ， 会计入合同负债（预收款项） ， 客户验收入住之前 ， 不会体现为营业收入 ， 客户办完贷款手续到入驻 ， 通常好几年 。
但是这笔钱会体现在现金流量表的经营性现金流入里 ， 现金流量表可以分析房企真正的经营情况 。
经营性现金流量净额是一个比较直观的数据 ， 比如华侨城十年来 ， 经营性现金流量净额合计为-200亿 。 这意味着公司卖房子根本没有赚到钱 ， 或者说赚到的钱都拿去买地了 ， 还远远不够 。
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（责任编辑：张洋 HN080）


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