为什么当年美日要挤破泡沫不去不惜一切代价保房价
为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫 ， 不去不惜一切代价保房价？别的先不多讲 ， 就看近代以来 ， 数百年间陆续涌现出的世界级强国们 ， 还真没有哪个国家是靠着炒房地产成为全球第一大经济体的 。 这已经生动说明了 ， 房地产业的繁荣 ， 跟国家强盛、人民富足 ， 并非就是正相关 。题目中列举的美日房地产泡沫 ， 说的分别是上世纪八九十年代的日本房地产崩盘后引发的经济危机、长期滞涨和由此带来的“失去的三十年”；还有2008年美国次贷危机 。
首先 ， 咱们先捋一捋当年的日本是个什么情形 。有人说 ， 日本近三十来年的“悲剧” ， 根源就是1985年与美国签订的《广场协议》 ， 导致日元大幅度升值 ， 让日本丧失了制造业的国际市场竞争优势 。但不要忘了 ， 《广场协议》属于一个多边条约 ， 并不单纯针对日本 ， 而是美日英法德5个国家之间的协议 。 之后 ， 欧洲这些国家的货币也都出现了大幅度升值 ， 但却没怎么遭遇特别严重的打击 。这很大程度上是因为 ， 英法德那些老牌经济体发展的相当成熟 ， 而且多集中于中高端制造业 ， 加之 ， 对外还可以借助欧洲一体化消除市场壁垒、缓解欧洲内部汇率波动障碍等等 ， 一定时期内 ， 也不发愁市场 。 所以 ， 他们即便面临着货币升值的压力 ， 并没有最终走上房地产投机的这条“不归路” 。
而此时的日本 ， 又是另一番情形了 。其实 ， 按咱们现在的逻辑 ， 一个制造业大国的出口遇到了瓶颈 ， 理性的选择就是靠内需谋发展 。然而 ， 日本只有1.28亿的人口规模 ， 老龄化还挺严重 ， 要扩大内需 ， 总不能号召每家每户买十台电视机吧 。 所以 ， 靠国内消费市场拉动经济 ， 短期内效果并不明显 ， 不太能体现“政绩” 。那么 ， 在日元持续升值的背景下 ， 当日本的制造业发展的快顶到天花板的时候 ， 要在短期内刺激经济发展 ， 资金很自然的就流向了投机领域 。
正赶上这段时期 ， 日本城市化进程促进了住房需求的大幅度增长 ， 再加上传统东方文化对于“买房置地”的“执念” 。 于是 ， 大量资金涌入到了日本房地产行业中 ， 日本房价在很短的时期内 ， 就火箭般的窜到了一个耸人听闻的状态——据估算 ， 上世纪八十年代末 ， 东京各个区的房子全部折算成钱的话 ， 可以买下整个美国的国土 。此情此景下 ， 从个人到企业 ， 有钱的拿钱 ， 没钱的贷款 ， 全日本都兴致勃勃的加入到了炒房大军的队伍当中 。 甚至一些知名制造业集团也把大量精力投入到了房地产行业——跟炒房比起来 ， 生产具体的东西赚钱 ， 那实在是来的太慢了 。经济发展到这一步 ， 日本政府终于看清楚了未来的凶险 。 由于房价升高的太快 ， 造成了货币贬值速度也同步加快 ， 物价开始不断高升 ， 但是工资上涨的速度又远远跟不上房价、物价往上窜的速度 。这样就陷入一个恶行循环——钱越放越贬值 ， 而为了所谓的“保值” ， 大家又会更积极的争相将钱投资房产 ， 进而造成市面上的流通资金变少 ， 百姓购买力急剧下降 ， 经济增长领域单一 。
更何况 ， 这种房地产投机行为 ， 看似是市场经济在自动配置资源 ， 实际上并不产生任何财富 ， 只是单纯通过通胀重新分配存量财富而已 ， 时间长了 ， 必然导致财富向少数人集中 ， 社会贫富严重分化 ， 进而引发各类民生问题 ， 甚至是社会危机 。毕竟 ， 一个有活力的经济体 ， 需要多元化、有稳定的国际市场和内需市场 ， 并且能把贫富差距控制在一定范围内 ， 否则就是一个容易崩塌的经济和社会结构 。显然 ， 房地产的泡沫严重影响了日本的内需和制造业发展的动力和精力 ， 政府必须得出手了 。从1987年起 ， 日本政府先是提高房地产税收 ， 限制土地和房产的频繁交易 ， 紧接着日本央行也连续调高利率 ， 采取紧缩政策 ， 并在1989年突然宣布商业银行停止向房地产贷款；到了1990年 ， 日本又出台了《房地产融资总量规制》、《土地税制大纲》和《土地基本法》 ， 严控土地总量和房地产的信贷规模 ， 来抑制暴涨的房价 。开始的时候 ， 一系列政策使得资金和土地的供给量减少 ， 出现了严重的供不应求局面 ， 地价、房价不降反升 ， 日本房地产行业依旧疯狂 。然而 ， 进入1991年后 ， 一系列的紧缩政策后劲开始显现 ， 房地产的资金链断裂 ， 支撑日本房地产的信用体系瓦解 ， 房地产交易被限制 ， 全国房价持续暴跌 ， 甚至出现了大规模的“弃供”现象 。
至今我们还能感受到 ， 昭和时代房地产泡沫的兴起和崩溃带来的副作用 ， 甚至可以说 ， 这段“遭遇” ， 在某种程度上改变了日本人几代人的价值观和人生观 。此后 ， 他们不再相信所谓的劳动致富、吃苦奋斗后就能成功的“鸡汤” ， 成为一代又一代缺少激情的“无欲人群” 。 比如 ， 那些所谓的“草食系男子”——喜欢死宅家中 ， 搂着充气娃娃或者玩偶看动漫 ， 连社会、异性都懒得面对 ， 一出家门就莫名的恐慌和不自在 ， 既不从事物质生产 ， 也不关心人口生产......实际上 ， 戳破泡沫后 ， 为了收拾残局 ， 日本后也陆续搞了大量宽松救市的法子 ， 甚至到后来 ， 竟然都弄出来了“负利率” 。 但即便如此 ， 依旧木有啥效果 ， 社会仍然一片紧缩 。 这方面光政府着急还真没办法 ， 消费市场是由人和他们的购买力决定的 ， 还真不是你印了钱、说些鼓励的口号 ， 就会有效果 。
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