韩律师讲法说案|小区业主如何从开发商手里夺回地面车位的所有权
小区业主如何从开发商手里夺回地面车位的所有权？
买房难 ， 买车位更难；房价贵 ， 车位价更贵！随着家庭用车的逐渐增多 ， 停车难 ， 已经成为很多人心头无法言喻的痛 。 很多小区业主总在疑惑:我们买小区的房子时 ， 也同时取得了小区的土地使用权 ， 为啥开发商卖完房子 ， 小区里的车位却依然属于开发商？或者由开发商出售？现在 ， 已有多起诉讼判决开发商对小区里无法办理产权证的地面车位不拥有所有权 。
【韩律师讲法说案|小区业主如何从开发商手里夺回地面车位的所有权】
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01法院判决
笔者在此列举两个最具代表性的案例：
（1）湖南省长沙市中级人民法院作出的长沙市开福区某某小区业主委员会、某某物业管理有限公司所有权确认纠纷的二审民事判决书 ， 该判决认定：案涉车位是地面停车位 ， 不能办理产权登记 ， 不能成为享有专有权的专有部分 ， 其本质上属于土地使用权 。 即使某开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金 ， 成为建设用地使用权人 。 但小区建设完成之后 ， 随小区内房屋的出售 ， 小区建筑区划内的土地使用权也随之转移 ， 且根据某某自然资源和规划局的复函 ， 案涉地面停车位已纳入业主土地使用权分摊面积 ， 因此 ， 小区的共有部分土地使用权归小区业主共有 。
（2）最高人民法院作出的重庆市某某房地产开发有限公司、重庆市某某业主委员会车位纠纷再审裁定书 ， 该裁定认为：由于某某公司向小区业主出售房屋 ， 小区内的土地使用权也转移至小区业主 ， 小区共有部分土地使用权归小区业主共有 。 故本案所涉地上停车位应归全体业主所有 。 由于案涉车位不能办理产权登记 ， 不能成为专有部分 ， 原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当 。
02笔者观点
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（1）《物权法》第74条中的“规划”是指小区里建设车位、车库 ， 要经过相关部门对其设置的位置、规模、用途的合理性、安全性的认可,规划不解决权车位、车库的所有权问题 。 开发商以车位有规划为由而据为己有 ， 属于理解错误 。 根据《物权法》第74条第二款、第三款规定 ， 区分车位权属的关键在于其是否占用业主共有部分,而不是该车位是否经过规划 。
（2）根据《物权法》、《建筑物区分所有权解释》的规定 ， 笔者认为：建筑区划内的土地所有权除了城镇(市政)所有(公用)和其他权利人所有的以外 ， 其余的土地使用权 ， 不属于业主专有,就应属于业主共有 ， 开发商不再有土地使用权 ， 除非有证据证明 。
（3）不能办理产权登记的地上车位属业主共有,若开发商通过与业主签订《商品房买卖合同》 ， 约定对车位的所有权保留 ， 则属于开发商单独与业主协商让业主放弃对共有部分的所有权 ， 该约定无效 。 因为对共有部分的处分权需经过全体业主一致同意 ， 开发商与每一位业主的单独约定不属于全体业主一致同意的行为 。
03相关法条
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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋 ， 以及车位、摊位等特定空间 ， 应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性 ， 能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性 ， 可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体 。
规划上专属于特定房屋 ， 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 ， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 。
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