地产尅线|领地二度递表：现金流翻红，现金短债比升至1.1倍
??乐居财经陈晨 发自成都
【地产尅线|领地二度递表：现金流翻红，现金短债比升至1.1倍】??西南地产搅动着整个中国地产江湖 。 虽然西南市场火热 ， 但自西南本土生长起来的上市房企并不多 。 其中 ， 川系上市房企也仅蓝光发展一家 。 10月12日 ， 出自四川的房企领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）再度提交IPO招股书 ， 欲敲开港交所大门 。
??早在今年4月9日领地集团就在港交所递交一次上市招股书 ， 但6个月间 ， 该公司并未通过聆讯 。 10月9日 ， 领地集团的上市申请版本已变更为“失效” 。 10月12日 ， 领地集团再度提交IPO招股书 。 相对于第一版资料 ， 领地的最新招股书主要是新增了今年前5个月的财务数据 ， 以及与之对应的去年同期的财务数据 。
??【更新数据：现金流翻红 ， 短期偿债能力改善】
??此次领地集团更新2020年前5个月的财务数据 ， 其前5个月盈利增长能力、手持现金资源、及短期偿债能力均有了大幅改善 。
??在盈利能力方面 ， 2017年、2018年、2019年 ， 领地集团分别实现收益约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元；净利润约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元 。 同期 ， 领地集团的毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8% ， 净利率分别为12.2%、11.5%、8.9% 。
??而据最新招股书 ， 2020年前5个月 ， 领地集团实现收益约30.28亿元 ， 同比增长181%；净利润1.66亿元 ， 较去年同期净亏损925.1万元也有了大幅增长 。 但2020年前5月 ， 领地集团的净利率仍处于继续下降趋势 ， 其净利率降至5.5% 。
??值得注意的是 ， 领地集团2017年至2019年三年来经营活动净现金流均为“负” ， 而截至2020年5月31日 ， 领地集团的现金流翻红 。 同时 ， 领地集团的现金资源（包括受限制现金及已抵押存款）约55.83亿元 ， 较截止2019年12月31日的手持的现金资源增长了75.7% 。 这也致使领地集团截止2020年5月31日的现金短债比提升至1.1 ， 较其截止2019年底的0.55的现金短债比有了显著的提升 。
??具体来看 ， 截至2017年、2018年及2019年12月31日 ， 领地集团未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元 ， 其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9% 。 截至同日 ， 领地集团的净负债率约为59.4%、108.5%、141.6%；其现金短债比分别约为1.47、0.46、0.55 。
??而截至2020年5月31日 ， 领地集团的未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额约为151.76亿元 ， 其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率约为9.2% ， 净负债率约为153.1% ， 对比过去三年一路明显上升 ， 但相对于去年底140% ， 年内虽有增加 ， 但明显趋缓 。 而公司的短期偿债能力显著提高 。
??【二代上位 ， 两90后侄子任副总裁】
??领地集团最早成立于1999年4月 ， 刘玉辉带领自家二哥刘山、大哥刘玉奇开始在四川省从事物业开发业务 ， 随后乘坐中国房地产市场的快车一路向前 ， 公司的规模也不断扩大 。 2006年将总部从乐山迁至成都 ， 同年开启全国化拓展业务 。
??彼时 ， 在领地控股的的股权分布中 ， 刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥分别持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权 。 其中 ， 邓仲强为独立第三方 ， 后来退出 。
??于2014年底开启继任计划 。 三弟刘玉辉担任董事长 ， 二哥刘山与大哥刘玉奇分别将全部股权赠予刘浩威（刘山之子）及刘策（刘玉奇之子） 。 但由于当时刘浩威及刘策年纪尚轻 ， 并无房地产行业经验或经验有限 ， 为确保家族业务顺利过渡至下一代 ， 刘山与刘玉奇继续行使股权代持 。
??根据履历 ， 刘策和刘浩威都有赴美经历 ， 两人均重点学习过私募股权、投融资的知识 。 刘策和刘浩威分别在2011年和2015年进入领地集团接受历练 。 前者在公司担任财务部经理 ， 后者在进入公司后担任广州分公司的总经理 。 直至2019年1月 ， 刘策和刘浩威分别获委任为领地控股集团副总裁 ， 除了负责执行业务策略意外 ， 他们分别管理成都的房地产项目及重庆的房地产项目 。 2019年8月 ， 刘山先生及刘玉奇先生的股权代持安排终止 ， 刘浩威及刘策正式上位 。
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